2025年商品房烂尾楼解决最新政策
2025年商品房烂尾楼解决最新政策
近期，针对商品房烂尾楼问题，政府与司法层面陆续推出创新解决方案，涵盖房票置换、法律保障退房退款等多重路径，旨在分类化解存量风险，保障购房者权益。以下是结合最新实践与政策的具体分析：
一、中央层面政策与司法保障
中央层面高度重视“保交楼、稳民生”工作，核心思路是 “管住钱、盯住人、保交付” ，并通过司法解释强化对购房者权益的保障。
1、强化资金监管
商品房预售资金必须全额存入银行监管账户，开发商不能随意支取。
资金需按照工程进度(如主体结构封顶、竣工验收、交房等节点)分批次申请使用，确保专款用于项目建设。
若房企出现资金链风险，地方住建部门有权冻结其账户，优先保障项目复工。
2、明确责任主体
房企是第一责任人，必须承担复工主体责任，不得转移资产或恶意拖延。
企业实际控制人、高管在项目未交付前会被限制高消费，防止“摆烂跑路”。
地方政府承担属地责任，需组建专班跟进每个烂尾项目，建立“一楼一档”台账，并定期向社会公布复工进展。
3、最高人民法院最新司法解释(2025年7月24日起施行)
这是目前对烂尾楼购房者权益最直接和有力的司法保障。
优先返还购房款：明确规定当商品房无法交付且无实际交付可能时，购房者解除购房合同后，有权在房产变价款中优先拿回购房款。此项权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他普通债权。
解冻监管账户资金：即使开发商的预售资金监管账户被法院冻结，只要购房合同已合法解除，购房者也可请求法院将监管账户中对应的购房款排除执行并退还本人。
保护范围扩大：从“保护居住需要”扩大到“保护居住生活需要”，取消了“唯一住房”的限制，商住两用房也适用。
典型案例支持：已有案例(如江苏盐城案例)支持购房者在楼盘烂尾时解除购房合同和银行贷款合同，由开发商退还首付、已还房贷及利息，剩余贷款也由开发商偿还给银行。
4、其他配套支持措施
土地资源盘活：对于确实无法复工的项目，允许地方政府依法收回土地使用权，重新挂牌出让，并要求接盘企业必须完成后续建设，保障原购房者权益。
房企融资支持：实施房企融资白名单制度，对信用良好、积极参与“保交楼”的企业给予专项贷款支持和税收优惠。
专项救助基金：一些地方建立了烂尾楼专项救助基金，为符合条件业主提供过渡性住房补贴。
二、购房者应对建议与注意事项
若不慎遇到烂尾楼风险，你可以考虑采取以下措施：
1、核实信息，保存证据：首先确认项目停工原因、监管账户情况。妥善保管好购房合同、付款凭证、银行流水、开发商的书面通知或宣传资料等所有相关材料。
2、联合业主，集体发声：与其他业主保持沟通，通过合法合规的方式共同向相关部门反映问题，形成合力。
3、密切关注政府通报：留意地方政府关于该项目成立的专班、制定的处置方案和进展通报。
4、善用司法武器：若协商和解无望，及时寻求专业法律帮助。最高法的司法解释为你提供了有力的法律武器，可通过提起执行异议之诉等司法途径要求解除合同并优先返还购房款。
特别注意：切勿盲目擅自断供，以免影响个人征信。应在法院判决解除购房合同和贷款合同后，依据生效判决免除还款责任。
商品房烂尾楼最后怎么解决?
政府主导的介入与保障措施
一、行政监管与项目接管
主动接管与招商引资：若开发商失联或资金链断裂，政府有权接管烂尾项目，通过公开招标引入有资质的新开发商，推动项目续建完工，优先保障购房者入住权益。
专项基金与政策支持：政府可设立烂尾楼处置专项基金，提供财政补贴或税收优惠，降低新投资者成本;同时调整土地使用年限、容积率等规划指标，提升项目商业可行性。
法律调查与责任追溯：介入调查烂尾原因，对违规建设、挪用资金等行为依法追责，追究开发商法律责任并追缴违规款项，用于项目复工。
二、购房者权益优先保障
退款与赔偿优先执行：根据法律规定，购房者的退款请求权优先于建设工程抵押权，政府可协调开发商或接管方优先退还房款，其中按揭贷款部分直接返还银行，首付款退还业主。
监督资金监管落实：推动建立商品房预售资金监管制度，确保后续项目销售资金优先用于工程建设，防止资金挪用导致二次烂尾。
市场化重组与项目盘活路径
一、引入第三方投资者与资金注入
股权转让与债权重组：通过司法拍卖或协议转让，将烂尾项目股权或债权转让给第三方企业(如其他房企、金融机构)，由新投资方注入资金完成建设，常见模式包括“股权收购+续建销售”“债转股+资产重组”。
私募基金参与盘活：针对优质地段烂尾项目，引入私募基金通过“收购债权-资产重整-市场化销售”流程，实现项目增值与资金回笼，典型案例如某省会城市商业烂尾楼通过私募基金注资转型为公寓式酒店。
二、项目转让与用途调整
整体转让给实力开发商：原开发商将项目土地、规划许可等权益整体转让给资金充足的房企，新开发商需承担原项目债务并按约定交付房屋，政府可协助办理手续并简化审批。
变更项目用途提升可行性：对市场需求不足的住宅项目，可申请调整为保障性租赁住房、人才公寓或商业综合体，通过政策支持(如租金补贴、配套费减免)吸引投资者。
购房者自主维权与法律途径
一、合同维权与协商解决
依据合同条款退房索赔：若购房合同中明确约定烂尾退房条件，业主可集体要求开发商按合同支付违约金、退还首付款及已付月供利息，并赔偿税费损失。
集体协商达成补偿协议：业主通过业主委员会与开发商协商，争取延期交付补偿(如减免物业费、赠送车位)或部分退款，降低维权成本。
二、法律诉讼与强制执行
集体诉讼主张权益：业主可联合向法院提起诉讼，要求开发商继续履行合同或解除合同并赔偿损失，法院判决后可申请强制执行开发商资产用于退款。
申请破产清算与债权申报：若开发商破产，业主需在规定期限内向破产管理人申报债权，按破产程序参与剩余资产分配，优先受偿购房款。
预防与长效治理机制
开发商资质审查强化：购房者在购房前需核查开发商资金实力(如查看企业财报、在建项目进度)及信誉(通过“国家企业信用信息公示系统”查询违规记录)，优先选择国企或上市房企开发的项目。
完善预售资金监管制度：政府应强制要求开发商将预售资金存入专用账户，由银行按工程进度拨付，确保资金仅用于项目建设，从源头降低烂尾风险。
商品房烂尾楼可以退房吗?
商品房烂尾楼在满足特定条件时可以退房。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，若房屋因开发商原因无法交付且无实际交付可能，购房者有权主张解除合同并要求退还已付房款及利息，且享有优先受偿权，剩余房贷由开发商承担1。此外，《民法典》规定，若开发商违约导致合同目的无法实现(如烂尾)，购房者可通过协商、调解或诉讼解除合同，并要求赔偿损失。
1、退房需满足的核心条件
房屋交付不能：楼盘已停工且无复工可能性，经核实后可认定为“无法交付”。
购房目的为居住：所购房屋需为商品住宅，且用于自住而非投资。
房款支付情况：已全额支付房款或在一审法庭辩论结束前补足余款的购房者，均可适用优先受偿政策。
2、退房流程与注意事项
一、协商与法律途径选择
优先集体协商：建议业主集体行动，共同与开发商协商退房方案，避免单独行动导致谈判劣势。若开发商短期内有复工可能，可给予一定宽限期以降低损失。
谨慎单独退房：开发商资金链断裂时，单独退房可能将“买卖关系”转为“债权债务关系”，导致退款优先级低于银行抵押权，普通购房者可能无法优先受偿。
法律诉讼步骤：
向法院提交起诉状，附《商品房买卖合同》、付款凭证、烂尾证明(如停工照片、政府公告)等证据;
若合同约定仲裁条款，需通过仲裁机构裁决，裁决结果可申请法院强制执行。
二、退房操作关键步骤
与开发商达成协议：协商一致后，需签订书面退房协议，明确退款金额、期限及违约责任;
注销预告登记：向当地住房保障和房产管理局提交退房申请，通过网络公示完成预告登记注销，避免影响后续购房资格;
房贷处理：依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，退房后剩余房贷由开发商向银行偿还，购房者无需继续承担。
3、风险提示与替代解决方案
一、退房风险规避
警惕开发商“以房抵债”：若开发商提出用其他房产或资产抵扣房款，需核实资产合法性及价值，避免二次损失。
资金安全优先：若开发商账户有可执行资金，应尽快申请财产保全，冻结账户以防资金转移。
二、非退房解决方案
集体维权推动复工：通过政府信访、住建部门介入等方式，要求开发商引入新投资方或由政府接管项目，实现“保交楼”;
法律追责补充赔偿：除退房外，可主张开发商赔偿误工费、律师费等实际损失，需提供相关费用凭证。
