2025年土地增值税加计扣除政策最新

　　2025年土地增值税加计扣除政策最新

　　土地增值税作为调控房地产市场、促进土地资源合理使用的重要税种，其加计扣除政策对于纳税人的税负影响显著。以下将对土地增值税加计扣除政策进行详细解读。

　　一、土地增值税加计扣除政策的适用范围

　　房地产开发企业

　　从事房地产开发的纳税人在计算土地增值税增值额时，除可扣除常规的成本费用外，还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本这三项支出之和加计 20%扣除。这一政策旨在鼓励房地产开发企业积极投入开发建设，推动房地产市场的健康发展。例如，某房地产开发企业取得土地使用权支付了 5000 万元，开发土地及新建房等成本共计 8000 万元，那么在计算土地增值税时，可加计扣除的金额为(5000 + 8000)× 20% = 2600 万元。

　　二手房交易

　　二手房土增税加计扣除规定在《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中有明确说明。在二手房交易中，旧房评估价格及转让相关税金可按比例加计扣除，但具体比例和条件会因地区政策的不同而有所差异。纳税人需要按照当地税务部门的规定进行申报，并提供相关证明材料。比如，在某些地区，旧房评估价格可能按照一定年限进行折旧后再按比例加计扣除。

　　二、不同情况下的加计扣除规定

　　未开发土地转让

　　根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税函发〔1995〕110 号)第六条的规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，不适用加计扣除政策。例如，企业取得土地使用权花费 3000 万元，转让时缴纳相关费用 200 万元，转让环节税金 100 万元，那么在计算土地增值税增值额时，可扣除金额为 3000 + 200 + 100 = 3300 万元。

　　建造普通标准住宅出售

　　建造并出售的普通标准住宅，如果增值额未超过扣除项目金额(包括 20%加计扣除部分)的 20%，纳税人可享受免税优惠。这一政策体现了对普通住宅开发和消费的支持，有利于保障居民的基本住房需求。比如，某开发商建造普通标准住宅，扣除项目金额(含加计扣除)为 6000 万元，增值额为 1100 万元，增值率为 1100 ÷ 6000 ≈ 18.33%，未超过 20%，则该项目可免征土地增值税。

　　土地增值税加计扣除政策的意义

　　土地增值税加计扣除政策的实施具有多方面的重要意义。一方面，它能够减轻房地产开发企业的税收负担，鼓励企业加大对房地产开发的投入，促进房地产市场的供给，满足社会对住房和商业地产的需求。另一方面，通过对普通标准住宅的税收优惠，有助于稳定房价，保障中低收入群体的住房权益，促进房地产市场的平稳健康发展。同时，合理的加计扣除政策也有利于规范房地产市场的税收征管，提高税收政策的有效性和针对性。

　　三、注意事项

　　纳税人在享受土地增值税加计扣除政策时，需要注意以下几点：一是要准确把握政策的适用范围和条件，不同情况的加计扣除规定有所不同，避免因误解政策而导致税务风险。二是要按照当地税务部门的要求，及时、准确地提供相关证明材料，以顺利完成申报和扣除手续。三是在进行土地增值税清算时，要严格按照规定进行收入的确认和成本费用的归集、分摊，确保增值额的计算准确无误。例如，在房地产开发项目中，要合理区分不同项目的成本费用，避免混淆导致扣除不准确。

　　土地增值税加计扣除20%的项目有哪些?

　　土地增值税加计扣除 20% 的项目主要包括以下两个方面：

　　1、取得土地使用权所支付的金额：

　　地价款：如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为企业所支付的土地出让金;如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金;如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权实际支付的地价款。

　　按规定缴纳的有关费用：指企业在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按规定统一缴纳的有关登记和过户手续费等。此外，纳税人在取得土地使用权时缴纳的契税，也可作为取得土地使用权所支付的金额，在计算土地增值税增值额时加计 20% 扣除。

　　2、房地产开发成本：

　　土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

　　前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平” 等支出。

　　建筑安装工程费：是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

　　基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

　　公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

　　开发间接费用：是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

　　需要注意的是，土地增值税加计扣除的优惠政策只适用于从事房地产开发的企业，其他企业不适用。并且，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关的税金，须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　土地增值税加计扣除20%的条件?

　　土地增值税加计扣除 20% 的政策主要适用于从事房地产开发的纳税人，需满足以下条件：

　　1、纳税人主体条件：必须是从事房地产开发的企业。例如，房地产开发公司从事房地产的开发建设与销售业务，符合主体条件;而一般的工业企业转让其自有的房产，因不属于房地产开发企业，就不适用该加计扣除政策。

　　2、扣除项目条件：

　　取得土地使用权所支付的金额：包括纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。例如，以出让方式取得土地使用权的，地价款为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按规定补交的土地出让金;以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。同时，按统一规定交纳的有关费用，如契税等，也可计入该金额，作为加计扣除的基数。但取得土地使用权时政府以各种形式减免或者返还的金额，在计算土地增值税时，应冲减开发成本，不享受加计 20% 扣除的优惠。

　　房地产开发成本：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。例如，土地征用及拆迁补偿费中的土地征用费、耕地占用税等;前期工程费中的规划、设计费用等;建筑安装工程费中的建筑施工费用等，都属于可加计扣除的开发成本范围。另外，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目并享受加计扣除，但对于电视机、壁式空调等可以分离的部分，不得作为房地产开发成本加计扣除。