唯一房产强制执行最新规定2026年

　　唯一房产强制执行最新规定2026年

　　截至2026年2月，唯一房产并非绝对不能执行，核心依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(2015年施行，现行有效)第20条。

　　一、唯一住房可被强制执行的3种法定情形(全国统一)

　　在金钱债权执行中，被执行人以“唯一住房是生活必需”为由提出执行异议，法院不予支持的情形：

　　1、有扶养义务的亲属另有住房

　　对被执行人有法定扶养/赡养/抚养义务的人(如成年子女、父母、配偶)名下，有其他能够维持生活必需的居住房屋。

　　2、恶意转移房产以逃避债务

　　执行依据(判决书/调解书)生效后，被执行人为逃避债务，转让、赠与名下其他房屋，导致只剩一套房。

　　3、申请执行人提供居住保障(最常用)

　　申请执行人满足以下任一条件，法院可执行唯一住房：

　　按当地廉租住房保障面积标准，为被执行人及所扶养家属提供临时居住房屋;

　　同意从房屋变价款中，扣除5–8年当地房屋租赁市场平均租金，用于被执行人租房。

　　二、执行中的“居住保障”底线(2026年司法实践)

　　可查封、可拍卖，但必须保障基本居住权：法院可查封、拍卖唯一住房，但不能让被执行人及家属露宿街头。

　　租金扣除标准：通常按当地公租房/廉租房面积(如人均15–20㎡)、市场平均租金，一次性预留5–8年租金，从拍卖款中优先支付给被执行人。

　　豪华住宅可直接执行：唯一住房是别墅、大平层、大面积豪宅，明显超出生活必需，法院可直接拍卖，用部分款项为被执行人置换/租赁小面积住房。

　　三、唯一住房暂不执行的常见情形(实务口径)

　　房屋价值远低于债权金额：如债务仅几万元，房屋价值百万，法院一般不启动拍卖(成本过高)。

　　被执行人无劳动能力、无收入来源、无其他财产，且无扶养义务人可供居住，法院会审慎处理。

　　房屋为共有且涉及未成年人、重病人员等特殊主体，法院会综合评估居住稳定性。

　　唯一房产强制执行流程?

　　唯一房产强制执行的核心流程，本质是“先保障居住、再处置房产”，比普通房产执行多了居住安置审查和租金预留**两个关键环节。以下是截至2026年2月的全国统一标准流程(按法院执行顺序)：

　　一、执行启动与条件审查(法院主导)

　　申请与立案

　　申请执行人向法院提交《强制执行申请书》、生效法律文书、房产线索。

　　法院立案后，必须先核查是否为“唯一住房”：通过不动产登记中心、执行系统查询被执行人及家庭成员名下房产。

　　法定条件审查(核心)

　　法院审查是否符合可执行情形(有扶养义务人住房、恶意转移、申请执行人提供保障)。

　　关键要求：申请执行人需出具承诺书，同意从拍卖款中预留5-8年当地平均租金，或提供临时住房。

　　合议庭审批

　　执行法官制作《拍卖呈报表》，写明处置理由、家庭人口、租金预留方案，报合议庭、执行局长/院长审批。

　　二、查封与告知(进入执行程序)

　　查封房产

　　法院作出查封裁定，送达不动产登记中心，办理查封登记，限制交易。

　　送达法律文书

　　向被执行人送达：执行裁定书(准予拍卖)、迁出告知书(限期腾房)。

　　告知其唯一住房可被执行，并说明租金预留等保障措施。

　　三、腾退与安置(最关键环节)

　　自行腾退期

　　通常给予15-30日自行腾退期(各地略有差异)。

　　被执行人需在此期间搬离，法院同步落实租金预留或临时住房。

　　强制腾退(逾期未搬)

　　法院发布强制迁出公告，限期搬离。

　　逾期仍不搬离，法院可强制执行腾退(法警、公证人员在场，物品清点封存)。

　　腾退后房屋交由法院处置。

　　四、评估与拍卖(变现环节)

　　司法评估

　　法院委托有资质机构评估房产价值，出具《评估报告》。

　　被执行人对评估价有异议，可申请复核。

　　网络司法拍卖

　　评估价为起拍价，在淘宝/京东/人民法院诉讼资产网公开拍卖。

　　一拍流拍可二拍(降价20%)，二拍流拍可变卖。

　　五、案款分配与保障(收尾)

　　优先扣除保障金

　　拍卖成交后，优先从房款中扣除：

　　预留的5-8年租金(直接支付给被执行人);

　　评估费、拍卖费、执行费等司法费用。

　　清偿债务

　　剩余款项用于清偿申请执行人债权。

　　若有超额部分，返还被执行人。

　　解除查封与过户

　　法院向不动产中心出具过户裁定，买受人办理产权证。

　　原查封、抵押登记一并解除。

　　六、被执行人救济途径(异议与复议)

　　对拍卖裁定不服：可在10日内向法院提执行异议。

　　异议被驳回：可向上一级法院申请执行复议。

　　核心抗辩点：是否真为唯一住房、是否有扶养义务人住房、租金预留是否足额。

　　唯一房产强制执行如何申请安置费?

　　唯一房产被强制执行时，安置费(过渡租金)是法定保障，核心是在拍卖成交、案款分配前，向执行法院书面申请，证明“唯一住房+需扶养家属+无其他居住保障”，并主张5–8年当地平均租金。

　　一、申请核心前提(必须同时满足)

　　房屋确为唯一住房：你及所扶养家属(配偶、未成年子女、需赡养老人)在本地无其他产权房、无公租房/廉租房、无亲属可提供稳定居住。

　　无其他居住来源：无扶养义务人(如成年子女、父母)名下有可供居住的房屋。

　　申请时效：在房屋拍卖成交后、案款分配给申请执行人前提交;错过分配节点，法院一般不再支持。

　　不属恶意逃债：执行依据生效后，未为逃避债务转让/赠与其他房产。

　　二、必备申请材料(缺一不可)

　　唯一住房证明

　　不动产登记中心出具的无房证明/唯一住房查询结果(盖公章)。

　　身份证、户口本、婚姻证明(结婚证/离婚证)，证明家庭成员与扶养关系。

　　实际居住证明

　　近6–12个月水电费、燃气费、物业费缴费凭证(户名与房产一致)。

　　社区/物业出具的居住证明。

　　安置费书面申请书(核心)

　　写明：申请人信息、房屋地址、唯一住房+需扶养家属、申请5–8年过渡安置费、法律依据(《执行异议复议规定》第20条)。

　　困难佐证(加分项，可提高年限/金额)

　　低保证、失业证、重大疾病诊断书、医疗票据、未成年子女学籍证明、老人赡养证明等。

　　收款账户信息

　　未被查封的银行卡;若账户全被冻结，可提供代收人身份证+亲属关系证明+代收协议。

　　三、申请流程(按时间线)

　　房屋拍卖成交后：立即准备材料，在15日内向执行法院执行局提交书面申请及全套材料。

　　法院审查

　　法官核查是否为唯一住房、有无扶养义务人住房、材料是否齐全。

　　按家庭人数×当地廉租保障面积×市场租金×5–8年核算金额。

　　作出裁定

　　法院出具《执行裁定书》，明确安置费金额、支付方式、从拍卖款中优先扣除。

　　领取款项

　　案款到法院账户后，优先划付安置费至你指定账户，再清偿债务。

　　异议救济(对金额/年限不满)

　　收到裁定15日内，提交《执行异议书》，申请听证，主张按8年上限计算。

　　异议被驳，可向上一级法院申请执行复议。

　　四、安置费计算标准(全国通用口径)

　　公式：安置费=家庭人口数×当地廉租住房保障面积(通常人均15–20㎡)×当地房屋租赁市场均价×年限(5–8年)。

　　年限争取：普通家庭按5年;有老人、重病、未成年子女、低保等，可主张8年上限。

　　地域参考：二三线城市约5–10万;一线城市约10–20万(具体以当地租金为准)。

　　五、关键提醒

　　主动申请：法院不会主动发放，必须你书面提出。

　　预留优先：安置费是法定优先债权，在评估费、执行费之后、普通债权之前扣除。

　　不影响执行：申请安置费不阻止房屋拍卖，仅保障你基本居住权。