2026年海南省农村宅基地征收补偿标准明细最新

　2026年海南省农村宅基地征收补偿标准明细最新

　　政策依据：《海南自由贸易港土地管理条例》、琼府〔2024〕9号(全省征地区片综合地价)、琼府〔2025〕11号(失地农民养老保险)、各市县附着物重置标准;宅基地属于集体建设用地，不直接套用农用地地价，实行单独评估补偿。

　　补偿五大组成：宅基地土地补偿、住宅房屋重置补偿、院内附着物、搬迁安置补助、失地养老保险(单独列支，不抵扣房屋土地补偿)。

　　一、宅基地(集体建设用地)土地补偿标准

　　1.全省规则

　　农用地区片地价只用于耕地;农村宅基地统一按集体建设用地评估，结合容积率、区位、配套定价，城区城中村普遍比同片区农用地高40%–120%，乡镇宅基地上浮20%–60%。

　　市县执行口径：宅基地评估容积率一般设定2.5核算地价;只发放土地补偿费、安置补助费，款项先拨付村集体，经村民大会分配到户。

　　2.各片区农用地基准价(宅基地上浮参考，单位：万元/亩)

片区等级	覆盖区域	农用地综合地价	宅基地补偿参考区间
一类	海口主城（龙华、美兰、秀英）、三亚全域	14.56–28.6	20–48
二类	琼海、文昌、儋州、万宁、陵水县城	10.6–18.5	15–34
三类	澄迈、临高、定安、屯昌、乐东、东方县城	4.1–12.3	7–22
四类	白沙、琼中、保亭、昌江、五指山偏远乡镇	2.8–8.7	4.5–15

　　3.宅基地面积认定(海南统一)

　　确权登记、有建房审批手续面积：全额补偿;

　　一户一宅法定标准：城镇规划区内≤120㎡，城镇外农村≤175㎡;

　　一户多宅、超占面积：2020年前建成唯一自住住房按60%–70%补偿;2020年后无审批违建、抢建不予补偿;

　　预公告下发后新建、搭棚、种树一律不补偿。

　　二、农村住宅房屋重置成新补偿(全省通用，按结构+装修+折旧)

　　每年折旧2%–4%，成新系数0.6–1.0，装修单独计价，不计入主体单价。

房屋结构	基础重置单价（元/㎡）	适用说明
框架现浇（商品房式）	1900–2400	钢筋混凝土现浇，层高≥3米，主流城区自建房
砖混（红砖+预制板）	1600–2000	乡镇普遍二层民居，水泥地面、外墙瓷砖
砖木（砖墙+木瓦顶）	1200–1550	老式瓦房、木檩条屋顶
土木（夯土/土坯墙瓦房）	850–1150	山区老旧土房
简易棚、石棉瓦杂物间	500–750	无正规承重墙体，仅堆放物品

　　装修额外补偿(单独核算)

　　1、简装(普通瓷砖、乳胶漆)：180–320元/㎡;

　　2、中档(全屋瓷砖、吊顶、厨卫洁具)：330–650元/㎡;

　　3、精装(实木地板、全屋定制、品牌厨卫)：660–1100元/㎡。

　　三、院内地上附着物统一补偿明细(海南各市县通用基准)

　　1、围墙：水泥石墙140–280元/米;红砖围墙90–160元/米;土坯墙60–100元/米

　　2、水井：浅井2000–3500元/口;深机井3600–4500元/口

　　3、化粪池、沼气池：3000–6500元/套

　　4、水泥院坝地坪：80–160元/㎡

　　5、门楼大门：简易铁门1800–3000元;砖混门楼3500–7000元

　　6、畜禽圈舍(砖)：600–950元/㎡;土圈350–580元/㎡

　　7、热带果树(槟榔、椰子、芒果、荔枝、龙眼)

　　幼苗1–3年：40–150元/株

　　初果4–8年：200–500元/株

　　盛果9年以上：600–2200元/株;成片果园整体评估

　　8、坟墓迁移：普通土坟1200–2400元/座;家族大坟、石砌坟单独评估

　　9、院内菜园青苗：2600–4000元/亩包干补偿

　　四、搬迁、临时安置、按期签约奖励标准

　　1.一次性搬迁补助费

　　海口、三亚：22–65元/㎡;选择期房安置房发放两次搬迁费;每户最低保底1800–6000元各市县乡镇：30–40元/㎡，一次性发放

　　2.临时安置过渡费(自行租房过渡)

　　海口主城区：25–35元/㎡/月，每户每月最低1000元

　　三亚城区：固定每户3000–4000元/月(按家庭人口上浮)其他市县：20–30元/㎡/月

　　规则：过渡期一般24个月;逾期未交付安置房，上浮50%发放过渡费;只选货币补偿无过渡费。

　　3.按期签约腾空奖励

　　统一按房屋合法建筑面积计算：100–300元/㎡;在公告限期内签协议、清空房屋全额发放;逾期无奖励。

　　五、三种法定安置方式(农户三选一，政府不得强制单一方案)

　　方式1：货币补偿

　　总补偿=宅基地土地评估价+房屋重置成新+附着物+搬迁费+奖励;政策要求综合补偿价不低于周边同地段商品房市场价。

　　方式2：产权置换(高层安置房，城区主流)

　　安置标准(三亚2026新规)：每人安置60㎡;单人户最低保障120㎡住宅面积;

　　合法住宅面积1:1置换安置房;超出置换面积按安置房成本价补差;不足面积折算货币补齐;

　　配套车位、储藏间按优惠成本价购买。

　　方式3：迁建安置(城郊、山区农村适用)

　　政府统一规划新村，划拨合规面积新宅基地(城镇外最高175㎡/户);

　　全额发放房屋、附着物、搬迁补助，不再发放宅基地土地货币补偿;

　　统一配套道路、水电管网基础工程，部分市县一次性发放9–12万元建房补助。

　　六、被征地农民养老保险(琼府〔2025〕11号2025.10.1实施)

　　单独列支社保专项资金，不计入房屋、土地补偿，专款专用;

　　覆盖范围扩大：征收宅基地、承包地全部纳入保障;征地前先核定社保对象，再实施征收;

　　补贴计算：征收亩数×当地低保标准×90个月;全家土地全部征收、人均不足1.5亩按1.5亩保底计发;

　　补贴用途：代缴城乡居民养老保险、返还个人缴费，年满60岁按月领取养老待遇。

　　七、不予补偿情形

　　1、无审批手续、预公告后抢建、突击搭建房屋棚舍;

　　2、一户多宅超出法定标准、无证据证明唯一自住的超占部分;

　　3、占用永久基本农田违规修建宅基地;

　　4、已自愿有偿退出、签订放弃宅基地协议的地块;

　　5、擅自改变宅基地为经营用地且无合规审批。

　　八、本地精准标准查询渠道

　　省政府官网下载：琼府〔2024〕9号全省区片综合地价;

　　各市县政府官网征地公告，内含本地附着物、房屋重置细则;

　　线下：乡镇自然资源和规划所、政务大厅自然资源窗口调取完整补偿文件;

　　咨询热线：12336自然资源违法举报、12348公共法律服务。

　　海南省农村宅基地征收补偿不合理怎么办?

　　一、先区分两类补偿争议，分开走程序

　　1.房屋、附着物评估价格偏低(评估类争议)

　　漏算面积、装修、果树、院墙;评估单价低于本地重置标准;单方选定评估机构、未入户实测、压低成新率。先走复核+专家鉴定。

　　2.征地补偿安置方案整体不合理(标准、安置、社保类争议)

　　宅基地区片地价偏低、只强制货币/安置房、不提供迁建划地自建、不落实失地养老保险、搬迁过渡费克扣、无签约奖励、合法唯一住房超占面积不予补偿。走：公示提异议听证→县级协调→省政府裁决→复议/诉讼。

　　二、第一阶段：补偿安置方案公示期提异议、申请听证(成本最低、最优维权窗口期)

　　1、公示期限：征地补偿安置方案公告不少于30日，必须在公示期内书面提交异议，口头反映无法律效力。

　　2、提交对象：乡镇征地办、县自然资源和规划局。

　　3、书面异议材料必备内容

　　写明宅基地地址、确权面积、户主;逐条列明不合理项：地价偏低、房屋评估漏项、剥夺三种安置选择权、未安排失地社保;附上宅基地证、房屋照片、本地建房造价、果树清单;明确诉求(重评、上调标准、提供迁建安置、足额落实养老保险)。

　　4、送达留证：现场提交让工作人员签收回执;EMS邮寄，保存快递底单、物流记录。

　　5、申请听证会：本村半数以上村民对补偿有异议，联名书面申请听证，县级政府必须组织，听证笔录是后续协调、裁决关键证据，政府必须根据听证意见修改补偿方案。

　　三、第二阶段：房屋评估报告不服，10日内复核+专家鉴定(严格时效，超期丧失异议权)

　　收到《房屋价值评估报告》起10日内书面申请复核，全程免费：

　　第一步：向原评估机构申请复核评估

　　书面写明漏项、单价偏低、未实地测量等问题，要求重新入户清点、修正补偿金额;评估机构10日内出具复核结果。

　　第二步：对复核结果仍不服，10日内申请专家鉴定

　　向市县房地产价格评估专家委员会申请第三方专业鉴定;鉴定意见为房屋价值专业结论，征收方必须参照调整补偿。

　　评估程序违法可直接推翻报告的情形

　　未通知农户到场确认房屋现状、未入户实地勘察、征收方单方指定评估机构、无正规评估资质、刻意压低房屋成新系数、遗漏装修/院墙/果树/水井等附着物。

　　四、第三阶段：海南宅基地征收法定前置程序——县级协调→省政府裁决(集体土地必经，不能直接起诉)

　　依据《海南省征地补偿争议裁决办法》，对补偿标准、安置方案、宅基地地价存在争议，先协调、后裁决，再复议诉讼，跳过协调直接申请裁决不予受理。

　　1.向县级政府申请协调(60日时效)

　　自知道补偿安置方案实施之日起60日内，向县政府书面提交协调申请;未告知协调期限的，最长2年内可申请。

　　受理部门：县自然资源和规划局征地科室;

　　协调内容：宅基地区片地价、房屋补偿、三种安置选择权、失地养老保险、过渡费、签约奖励、超占唯一住房补偿;

　　协调时限：45日内出具协调意见;达成一致签订书面补偿协议。

　　2.协调不成，60日内向海南省人民政府申请行政裁决

　　协调无果、收到协调告知书起60日内，向省政府申请裁决，由省自然资源厅承办审理。

　　裁决三种结果：

　　①方案合法，维持补偿标准;②计算标准有误，责令重新核算、上调补偿;③补偿方案实体/程序违法，撤销方案，要求县政府重新制定补偿安置方案。

　　五、第四阶段：行政复议、行政诉讼(司法最终兜底)

　　1、不服省政府征地裁决

　　收到裁决书60日内向国务院申请行政复议;或6个月内向海口市中级人民法院提起行政诉讼。

　　2、收到《征地补偿安置决定书》不认可

　　行政复议：60日内向市政府/省自然资源厅申请;

　　行政诉讼：6个月内向属地基层法院起诉，诉求：撤销补偿决定、依法重新核算全部补偿、赔偿遗漏财产损失。

　　3、存在违法强拆、断水断电、逼签行为

　　直接起诉确认强拆行为违法，一并主张房屋、附着物、屋内物品损失赔偿。

　　六、配套取证与施压渠道(同步操作，固定关键证据)

　　1.政府信息公开(核心取证手段)

　　书面向县自然资源局申请公开：征地批文、琼府〔2024〕9号区片综合地价、本地房屋附着物补偿标准、评估机构选定记录、安置方案、失地社保资金缴存凭证;拒绝公开可单独复议、起诉。

　　2.举报热线

　　12336：自然资源违法举报(压低补偿、违法占地、未批先征);

　　12345：政务服务热线督办;

　　12348：24小时免费公共法律服务，咨询征地律师。

　　3.纪委监察举报

　　工作人员克扣补偿、暗箱操作、暴力逼迁、截留社保资金，向县纪委监委书面举报。

　　4.法律援助

　　各县法律援助中心，低保户、农村失地农户、农民工可免费指派律师代理协调、裁决、复议、诉讼。

　　七、绝对禁止的错误操作(避免陷入被动)

　　不要随意签字：补偿明显不合理、未看清全部条款不要签署补偿协议;签字后无重大胁迫、隐瞒情形很难推翻。

　　禁止暴力对抗施工、阻拦征收：极易触犯治安管理处罚法甚至刑事犯罪，维权全程只走书面法定渠道。

　　严格守住时效：评估异议10天、协调60天、裁决60天、复议60天、诉讼6个月，超期将丧失胜诉权利。

　　八、全套必备证据清单(全部纸质留存+拍照备份)

　　权属材料：宅基地使用权证、建房审批手续、户口本、身份证;

　　征收官方文件：征地预公告、补偿安置方案公告、房屋评估报告、补偿决定书;

　　房屋财产证据：全屋全景照片视频、装修票据、果树、院墙、圈舍、水井现场影像;

　　价格参考证据：本地自建房施工合同、周边同类宅基地/房屋交易价;

　　维权沟通证据：异议函EMS底单、签收记录、通话录音、微信聊天记录、听证回执、协调受理回执。

　　九、海南常见不合理情形对应维权要点

　　1、宅基地土地补偿价低于琼府〔2024〕9号标准，不上浮集体建设用地差价

　　调取全省区片地价文件，协调、裁决阶段要求宅基地按同片区农用地上浮20%–120%核算土地补偿。

　　2、只允许货币/安置房，禁止迁建划地自建

　　海南法规明确农户三选一安置，剥夺选择权属于方案违法，可申请撤销补偿方案。

　　3、征收宅基地不缴纳失地农民养老保险

　　依据琼府〔2025〕11号，社保资金必须单独列支，不落实社保属于实体违法，裁决、法院均会责令补齐。

　　4、2020年前建成唯一自住住房，超占面积完全不予补偿

　　合法唯一住宅超占部分应按60%–70%折算补偿，可要求重新核算补偿金额。

　　5、评估漏算院内果树、化粪池、水泥地坪、门楼

　　10日内申请复核评估，提交现场影像清单，要求全部纳入计价补偿。

　　十、完整法定维权时间线(由易到难、成本由低到高)

　　补偿方案公示30日内：书面异议+申请听证(免费)

　　收到评估报告10日内：复核评估→不服再10日内专家鉴定

　　知道补偿不合理60日内：向县政府申请补偿协调(45日协调期)

　　协调失败60日内：向海南省人民政府申请征地补偿裁决

　　不服裁决：60日行政复议/6个月行政诉讼(司法最终解决)

　　海南省农村宅基地征收流程详细步骤

　　整体分为三大阶段、9个法定核心步骤：批前前置调查公示阶段、省级征地报批阶段、批后补偿搬迁实施阶段;缺少任一程序均属于违法征收。

　　第一阶段：批前前置程序(征地报批前必须全部完成)

　　步骤1：发布《征收土地预公告》+全域现状调查+社会稳定风险评估

　　1、预公告发布要求

　　由市/县人民政府发布，在村委会、村民小组公告栏张贴、政府官网同步公示，公告期不少于10个工作日。

　　公告载明：征收范围、公共利益征收目的、入户测绘时点、2年暂停建设/分户/迁户禁令;预公告发布后新建、扩建房屋、抢栽果树、分户迁户一律不予增加补偿。

　　2、宅基地、房屋、附着物联合入户调查确权

　　自然资源、镇政府、村委会、第三方测绘、评估机构共同入户：

　　核验宅基地使用权证、建房审批、户口本，区分合法确权面积、超占面积、违建面积;

　　实测房屋：层数、结构(框架/砖混/砖木/土木)、建筑面积、内外装修;

　　清点院内附着物：院墙、水井、化粪池、果树、圈舍、水泥地坪、门楼;

　　全程拍照录像，制作《土地房屋附着物调查表》，必须户主签字确认;拒签由村两委、工作人员双人见证录像留存。

　　3、社会稳定风险评估

　　走访村民代表、党员，收集群众对补偿、安置、社保意见，形成书面稳评报告;矛盾突出片区需制定化解方案，无稳评报告不得进入下一流程。

　　步骤2：拟定《征地补偿安置方案》+公示30日+依申请组织听证

　　1、依据琼府〔2024〕9号全省区片综合地价、各市县房屋重置价、附着物标准制定完整方案，强制包含5项内容：

　　①宅基地集体建设用地补偿标准(城区宅基地按农用地上浮20%–120%评估);

　　②房屋、装修、果树、水井等附着物重置补偿单价;

　　③三种安置方式(农户三选一：货币补偿、产权置换安置房、统一规划划拨宅基地迁建自建)，不得只提供单一安置途径;

　　④一次性搬迁费、临时安置过渡费、按期签约腾空奖励;

　　⑤被征地农民养老保险资金缴存、参保落实细则。

　　2、方案公示不少于30日，公示地点同预公告，写明异议提交渠道、补偿登记时间地点。

　　3、听证法定权利：本村半数以上村民对补偿标准、安置方案有异议，可联名书面申请听证会，县级政府必须组织听证，听证笔录作为征地报批必备材料，且必须根据听证意见修改补偿方案。

　　步骤3：开展征地补偿登记

　　公示期内，宅基地权利人携带不动产权证、身份证、户口本、建房审批手续，到镇征地办办理权属、面积、附着物核对登记;逾期未登记，后续以入户实测调查表为准，极易出现漏算损失。

　　步骤4：选定评估机构、入户评估、分批协商签订补偿安置协议

　　1、公平选定评估机构：村集体、农户共同协商选定有不动产评估资质的机构;征收方单方指定评估公司属于程序违法。

　　2、实地评估出具《房屋价值评估报告》;农户收到报告10日内可书面申请复核，复核仍不服，10日内向市县房地产价格评估专家委员会申请第三方鉴定(法定异议时效，超期丧失异议权)。

　　3、工作人员分批入户协商签约，协议必须逐条写明：土地补偿、房屋、装修、附着物、搬迁过渡费、奖励、安置方式、付款时限、交房拆房期限。

　　4、少数长期无法达成一致的农户，上报征地报批材料时必须书面如实说明争议户数、矛盾焦点，不得隐瞒不报。

　　5、前置资金保障：征地补偿款、失地养老保险资金必须足额存入财政专户，资金未落实到位不得上报征地报批材料。

　　第二阶段：征地审批(法定强制前置，无批文实施征收全部违法)

　　步骤5：县级政府组卷，逐级上报征地申请

　　县自然资源和规划局整理全套报批材料(预公告、入户调查表、稳评报告、补偿方案、听证笔录、签约明细、社保资金缴存证明)，报县政府审核后逐级上报审批机关：

　　普通农村宅基地、一般农用地征收：上报海南省人民政府审批;

　　涉及永久基本农田、大规模成片开发征地：上报国务院审批。

　　步骤6：省级/国务院审查，下发正式《征收土地批复》

　　省自然资源厅、国务院审查要件：是否符合公共利益、批前程序是否完整、补偿标准是否合法、失地社保资金是否足额预留;审查通过出具征地批复文件。

　　核心红线：未取得征地批复，不得实施拆房、强制搬迁、清理宅基地。

　　第三阶段：批后落地实施、发放补偿、搬迁交房、司法处置未签约户

　　步骤7：收到征地批复15个工作日内，发布正式《征收土地公告》

　　县级政府再次在村镇公告栏、政府官网公示征地批复文号、批准机关、征收范围、补偿安置落地执行细则、安置小区选址、失地社保办理渠道。

　　步骤8：足额发放全部补偿款项、落实失地农民养老保险

　　资金分三类专款发放，禁止村委会截留、抵扣：

　　宅基地土地补偿费、安置补助费拨付村集体，经村民代表大会制定分配方案后发放到户;

　　房屋、附着物、搬迁过渡费、签约奖励直接拨付至农户本人银行卡;

　　被征地农民养老保险资金单独划入人社专户，16周岁以上被征地农户统一纳入城乡居民养老保险，专款专用，不抵扣房屋补偿款。

　　法定底线：补偿资金、社保资金未足额发放到位前，不得要求农户腾空房屋、拆除住宅。

　　步骤9：签约户交房拆除;未达成协议户走补偿决定→协调裁决→司法强制执行

　　1、已签约农户：按协议约定期限腾空房屋、移交宅基地，领取全部剩余补偿，政府统一平整拆除房屋;选择迁建安置的统一划拨新村宅基地。

　　2、少数拒签、拒绝搬迁农户完整法定流程(严禁断水断电、暴力逼迁)：

　　①县级政府作出《征地补偿安置决定书》，列明全部法定补偿金额、安置方案;

　　②农户60日内向县政府申请补偿协调(海南集体土地强制前置程序);协调无果，收到协调意见60日内向海南省人民政府申请征地行政裁决;

　　③不服省政府裁决：60日内申请国务院行政复议，或6个月内向海口市中级人民法院提起行政诉讼;

　　④法定期限内不复议、不起诉、拒不搬迁，县级政府向法院申请司法强制拆除，无法院裁定不得强拆。

　　海南宅基地征收专属法定规则(实操自查要点)

　　1、安置三选一强制保障：货币补偿、高层安置房、统一规划划拨宅基地自建，政府不得删减安置方式;城镇外宅基地法定上限175㎡/户，城镇规划区内120㎡/户。

　　2、面积认定标准

　　确权登记、有完整审批手续宅基地全额补偿;

　　2020年前建成唯一自住住房，超占面积按60%–70%折算补偿;

　　预公告发布后抢建、2020年后无审批违建不予任何补偿。

　　3、评估底线：房屋整体补偿不得低于征收公告当日周边同类房屋市场交易价格，只按低价重置评估属于实体违法。

　　4、程序违法后果：缺少预公告、未入户签字确认、补偿方案公示不足30天、无征地批复、补偿款未到位即拆迁、剥夺三种安置选择权，农户可申请撤销征收行为，并主张房屋、附着物财产损失赔偿。

　　简易程序自查清单(快速判断征收是否违法)

　　是否张贴预公告(≥10个工作日)、入户测量并让你签字确认房屋现状?

　　补偿安置方案是否公示满30日，是否告知听证权利?

　　是否出具正规评估报告，并告知10日内申请复核的法定权利?

　　实施拆迁前是否出示省级/国务院征地批复原件?

　　是否同时提供货币、安置房、划地自建三种安置方案?

　　是否单独落实失地农民养老保险，未用社保抵扣房屋补偿?

　　未签约房屋是否出具县级补偿决定书，仅通过法院司法强拆，无逼迁、断水断电行为?