2026年陕西省农村宅基地征收补偿标准明细最新

　　2026年陕西省农村宅基地征收补偿标准明细最新

　　政策依据：陕政发〔2024〕4号全省征地区片综合地价(有效期至2026年12月31日)、《陕西省实施〈土地管理法〉办法》、陕西省土地征收程序规定、各地市县房屋重置与附着物细则、被征地农民养老保险政策。

　　宅基地属于集体建设用地，补偿共五大板块：宅基地土地补偿、村民住宅重置补偿、院内地上附着物、搬迁安置补助、失地农民养老保险(资金单独列支，严禁抵扣房屋、土地补偿)。

　　一、宅基地(集体建设用地)土地补偿标准

　　1.全省统一执行规则

　　1、宅基地补偿参照同片区耕地征地区片综合地价执行，城区城中村、城市规划区可上浮10%–40%，乡镇农村直接按基准地价执行;区片地价=土地补偿费30%+安置补助费70%。

　　2、补偿款分配：拨付村集体后，70%及以上发放给宅基地使用权农户，集体留存不超过30%用于村内公益、基础设施。

　　3、一户一宅法定面积(全省强制标准)

　　城市郊区、平原：≤133㎡/户

　　川地、塬地：≤200㎡/户

　　山地、丘陵：≤267㎡/户

　　4、面积认定口径

　　确权登记、乡镇完整建房审批：证载占地面积全额补偿;

　　2009年前建成、家庭唯一自住无证老宅：实测认定合法，超占部分按50%–70%折价补偿;

　　征地预公告发布后新建、加层、搭棚、突击种树，一律不予增加补偿;2010年后无审批违建仅补残值或不予补偿。

　　2.全省分片区农用地区片地价(宅基地参照/上浮，单位：万元/亩)

片区层级	代表区域	耕地基准地价	宅基地补偿参考区间
一类核心区	西安莲湖、碑林、新城、未央主城	13.5–28.1	18–39
二类城区	西安郊县、咸阳秦都、宝鸡金台、渭南临渭	6.5–13	8–18
三类市县城区	榆林榆阳、延安宝塔、汉中汉台、安康汉滨	5.0–7.6	5.5–10.5
四类县域乡镇	商洛、铜川、杨凌、各县普通乡镇	3.5–5.0	3.8–7.0
五类山区偏远乡镇	陕南、陕北深山乡村	2.8–3.5	3.0–4.9

　　示例：西安灞桥区农用地8.58万元/亩，城中村宅基地上浮30%，补偿约11.15万元/亩。

　　二、农村住宅房屋重置成新补偿标准(全省通用，成新系数0.6–1.0折旧)

　　房屋主体重置单价(元/㎡)

房屋结构	西安/西咸城区	关中市县	陕南陕北山区
框架现浇多层	1600–2000	1400–1600	1300–1500
砖混二层/平房（主流自建房）	1200–1800	900–1200	800–1000
砖木瓦房（木檩瓦顶）	900–1200	750–900	650–800
土木土坯/土窑洞	700–900	400–700	400–600
简易彩钢棚、杂物间	600–900	450–600	350–500

　　装修单独补偿(不计入房屋主体)

　　简装(普通瓷砖、乳胶漆、普通门窗)：120–260元/㎡

　　中档(全屋瓷砖、吊顶、成套厨卫洁具)：260–520元/㎡

　　精装(实木地板、全屋定制、品牌厨卫、外墙石材)：520–1000元/㎡

　　三、院内地上附着物统一补偿明细(陕西全省通用基准)

　　1、围墙：实心砖墙150–300元/米;土坯墙70–150元/米;铁艺围栏200–320元/米

　　2、水泥院坝地坪：70–130元/㎡

　　3、水井：浅井1000–3000元/口;深机井3000–5000元/口

　　4、沼气池、化粪池：2800–4500元/套

　　5、门楼大门：简易铁门1300–2800元;砖混门楼2800–6500元

　　6、畜禽砖圈舍：500–800元/㎡;土圈300–500元/㎡

　　7、果树(苹果、梨、核桃、花椒、樱桃、柑橘)

　　幼树1–3年：40–180元/株

　　初果4–7年：160–420元/株

　　盛果8年以上：450–1000元/株;成片果园整体评估

　　8、窑洞配套储藏窖：180–330元/㎡

　　9、坟墓迁移：普通土坟1000–2000元/座;石砌家族坟单独评估

　　四、搬迁、临时安置、按期签约奖励补助标准

　　1.一次性搬迁补助费

　　西安、西咸新区：单户一次性3000–5000元;选择期房安置房发放两次搬迁费

　　关中、陕南陕北市县：25–40元/㎡，单户最低2000元保底

　　2.临时安置过渡费(自行租房过渡)

　　西安主城区：1800–3000元/户/月，按家庭人口上浮

　　普通地级市：700–1800元/户/月

　　山区县：500–800元/户/月

　　规则：过渡期常规12–24个月;逾期未交付安置房上浮50%发放;纯货币安置无过渡费。

　　3.按期签约腾空奖励

　　按合法住宅建筑面积：80–400元/㎡，限期内签订协议、清空房屋全额发放;逾期取消全部奖励。

　　五、三类法定安置方式(农户自愿任选，政府不得强制单一方案)

　　依据《陕西省实施土地管理法办法》，征收农村宅基地必须同步提供三种安置途径陕西网：

　　1、重新安排宅基地迁建自建

　　乡镇统一规划新村，划拨合规宅基地(133–267㎡/户);全额发放房屋、附着物、搬迁补助，不再发放宅基地土地货币补偿;城郊、偏远农村优先适用。

　　2、产权置换(高层回迁安置房)

　　合法住宅面积1:1置换安置房;城中村城改部分区域1:1.2置换;超出置换面积按安置房成本价补差;不足面积折算货币补齐;低保户人均不足50㎡免费补足50㎡。

　　3、纯货币补偿

　　总补偿=宅基地土地地价+房屋重置成新+附着物+搬迁过渡费+签约奖励;部分地区额外给予最高40%购房补贴;综合补偿不得低于周边同地段自建房市场价。

　　六、被征地农民社会保障(强制单列、专款专用)

　　社保资金单独设立财政专户，严禁抵扣房屋、土地补偿款;征地时同步核算、足额预存，未落实社保资金不得报批征地。

　　保障对象：征地时年满16周岁本村集体经济户籍失地农户;完全失地、人均耕地不足0.3亩重点保障。

　　参保二选一：灵活就业职工养老保险、城乡居民养老保险，政府发放定额缴费补贴;年满60周岁老人补贴一次性划入养老个人账户，次月增发养老金。

　　七、不予补偿情形

　　征地预公告发布后抢建、加层、搭建棚屋、突击栽种果树苗木;

　　一户多宅超出法定133/200/267㎡标准，无证据证明唯一自住;

　　占用永久基本农田违规修建住宅;

　　无任何审批手续、2010年后新建违法建筑;

　　已签订自愿有偿退出宅基地协议、完成领款交房。

　　八、本地精准标准查询渠道

　　陕西省自然资源厅官网下载：陕政发〔2024〕4号全省征地区片综合地价完整文件;

　　各县市区政府官网征地补偿安置公告，内含本地房屋、附着物细分单价;

　　线下：乡镇自然资源所、政务大厅自然资源窗口调取征地实施细则;

　　咨询热线：12336自然资源违法举报、12348公共法律服务。

　　陕西省农村宅基地征收补偿不合理怎么办?

　　一、先区分两类争议，两套法定救济路径

　　类型1：房屋、院墙、果树、装修评估价偏低(评估专项异议，时效极严)

　　漏算面积、遗漏附属物、房屋重置单价低于本地标准;征收方单方指定评估公司、未入户实测、压低成新系数、不认可2009年前历史老宅。

　　法定流程：收到评估报告10日内书面复核→复核不服再10日内申请市级专家鉴定，超期直接丧失异议权。

　　类型2：整体补偿安置方案、地价、安置、社保违法(土地标准类争议)

　　宅基地补偿低于陕政发〔2024〕4号区片综合地价、仅强制单一安置、不落实失地养老保险、克扣过渡费、合法超占唯一住房不予补偿、断水断电逼迁。

　　集体土地法定前置：方案公示期书面异议+听证→协商→县级协调→省级裁决→行政复议/行政诉讼，不可直接起诉。

　　二、第一阶段：补偿安置方案30日公示期，书面提异议+申请听证(成本最低最优窗口期)

　　法定公示期不少于30日，全程拍照录像留存公告原件;口头反映无法律效力，必须提交书面异议材料。

　　提交单位：乡镇征地办、县自然资源局。

　　书面异议必备内容

　　写明宅基地地址、确权面积、户主;逐条列明违法点：宅基地未按同片区地价执行、剥夺三类安置选择权、未单列失地社保、历史无证房不予足额补偿;附宅基地证、房屋全景视频、本地建房造价、果树/圈舍清单;明确诉求：上调土地补偿、足额认定房屋面积、三选一安置、落实养老保险。

　　送达留证：现场递交索要签收回执;EMS邮寄，保存底单、物流签收记录。

　　听证法定权利：本村过半数集体经济组织成员联名书面申请听证，县级政府必须在公告期满30日内组织听证会;听证笔录是协调、裁决、诉讼核心证据，政府必须依据听证意见修改补偿方案，修改后重新公示不少于5个工作日。

　　三、第二阶段：房屋评估报告不服，10日内复核+市州专家鉴定(严格时效)

　　拿到分户《房屋价值评估报告》起10日内书面申请复核，全程免费：

　　第一步：向原评估机构书面复核

　　列明漏项、单价过低、未入户清点、未核算装修等问题，要求重新实地测量、修正补偿金额;评估机构10日内出具复核结果，计价错误必须重新出具评估报告。

　　第二步：复核结果仍不服，收到复核文书10日内申请专家鉴定

　　向设区市房地产价格评估专家委员会申请第三方专业鉴定;专家鉴定意见为房屋价值终局专业结论，征收实施单位必须参照调整补偿金额。

　　可直接推翻评估报告的违法情形

　　未通知户主到场核对房屋现状、无正规房地产评估资质、征收方单方选定评估公司、遗漏地坪/水井/果树/储藏窖/沼气池、未公示初步评估结果。

　　四、第三阶段：集体土地强制前置——县级协调→省政府征地裁决(不可跳过)

　　1.向县级政府申请协调(知悉补偿方案60日内提出)

　　受理部门：县自然资源局征地科室;

　　协调范围：宅基地区片地价、房屋重置补偿、三类安置选择权、失地养老保险、搬迁奖励、2009年前历史老宅补偿;

　　协调时限：县政府60日内出具书面协调意见;达成一致签订规范补偿协议，拒绝空白协议。

　　2.协调不成，收到协调意见15日内向陕西省人民政府申请征地补偿裁决

　　协调无法达成一致，拿到书面协调意见起15日内，向省政府申请裁决，由省自然资源厅承办审理。

　　裁决三类结果：

　　①方案合法，维持补偿标准;②计价标准计算错误，责令重新核算上调补偿;③补偿方案程序/实体违法，撤销方案，责令县政府重新制定补偿安置方案。

　　五、第四阶段：行政复议、行政诉讼(司法最终兜底)

　　情形1：不服省政府征地裁决

　　收到裁决书60日内申请国务院行政复议;或6个月内向属地基层人民法院提起行政诉讼。

　　情形2：收到《征地补偿安置决定书》《责令交出土地决定书》

　　复议期限：收到文书60日内向上一级市政府或省自然资源厅申请行政复议;

　　诉讼期限：收到文书6个月内向法院起诉，诉求：撤销补偿决定、依法足额赔付土地+房屋全部财产损失、落实三类安置与社保。

　　情形3：存在违法强拆、断水断电、损毁房屋果树

　　第一时间报警留存出警记录、全程录像取证，单独起诉确认强拆行为违法，一并主张房屋、附着物、屋内生活用品财产赔偿。

　　六、同步配套取证、督办渠道(全程同步操作，固定关键证据)

　　1.政府信息公开(核心取证手段)

　　书面向县自然资源局申请全套征地文件：省级征地批复、陕政发〔2024〕4号全省区片综合地价、本地房屋附着物补偿标准、评估机构选定记录、安置方案、失地社保资金缴存凭证;行政机关拒绝公开，可单独提起行政复议、行政诉讼。

　　2.官方投诉热线同步督办

　　12336自然资源违法举报：举报压低补偿、未批先征、程序违法、截留社保资金;

　　12345政务服务便民热线：书面诉求录音督办，要求限期书面答复;

　　12348公共法律服务热线：24小时免费征地法律咨询，申请法律援助;

　　12388纪委监委举报：工作人员克扣补偿、暗箱操作、停水停电暴力逼迁、挪用社保专项资金。

　　3.法律援助兜底

　　各县区法律援助中心，失地农户、低收入农民、农民工可免费指派专业律师代理协调、裁决、行政复议、行政诉讼。

　　七、绝对禁止的错误操作(避免自身陷入法律被动)

　　不盲目签字：补偿明显不合理、条款未看清、存在空白页时，拒绝签署补偿协议;签字后无胁迫、重大隐瞒情形，很难撤销。

　　禁止暴力阻拦施工、肢体冲突对抗：极易违反《治安管理处罚法》，甚至涉嫌刑事犯罪;全程仅使用书面、司法法定渠道维权。

　　严守全部法定时效：评估复核、鉴定各10天，协调60日、裁决15日、行政复议60日、行政诉讼6个月，超期将丧失胜诉权利。

　　八、全套必备证据清单(纸质原件留存+拍照备份)

　　权属材料：宅基地不动产权证、乡镇建房审批手续、户口本、户主身份证;

　　征收官方文件：征地预公告、补偿安置方案公告、房屋分户评估报告、协调受理回执、协调意见书、裁决文书;

　　财产价值证据：全屋全景照片/视频、装修采购票据、果树、围墙、储藏窖、水井现场影像、本地自建房施工报价;

　　维权沟通证据：异议函EMS底单、签收记录、协商录音、微信聊天记录、听证受理回执、12345/12336投诉记录。

　　九、陕西宅基地高频不合理情形对应维权要点

　　1、宅基地土地补偿低于陕政发〔2024〕4号区片综合地价，城区城中村不上浮10%-40%

　　调取全省区片地价官方文件，听证、协调、裁决、诉讼阶段主张宅基地不低于同片区农用地基准价，城市规划区依法上浮计价。

　　2、只允许货币/回迁，剥夺统一划拨宅基地迁建自建选择权

　　《陕西省实施土地管理法办法》明确农户三类安置自愿任选，限制安置途径属于方案实体违法，可申请撤销补偿方案。

　　3、征收宅基地不单独设立专户落实失地农民养老保险

　　社保资金必须单独缴存人社财政专户，严禁抵扣房屋、土地补偿;未足额预存社保资金不得报批征地，不落实社保可直接认定方案违法。

　　4、2009年前建成唯一自住无证老宅，超占面积完全不予补偿

　　陕西统一认定口径：历史唯一自住房屋合法面积全额补偿，超占部分按50%-70%折价补偿，可申请重新入户核算。

　　5、评估漏算院内果树、储藏窖、水泥地坪、沼气池、门楼

　　收到评估报告10日内书面申请复核，附带完整现场影像清单，要求全部纳入计价补偿。

　　陕西省农村宅基地征收流程详细步骤

　　陕西省农村宅基地征收完整法定流程(依据陕政办发〔2025〕13号《陕西省土地征收程序规定》、《陕西省实施土地管理法办法》)

　　全流程分三大阶段、14项法定步骤：批前九大前置程序→省级/国务院征地审批→批后补偿搬迁、争议裁决与司法强制执行;缺少任一程序均属于违法征收。

　　第一阶段：征地报批前置程序(全部完成才能组卷上报征地)

　　步骤1：核查公共利益，发布《征收土地预公告》，冻结抢建抢栽

　　启动主体：县、区级人民政府，乡镇、村委会、开发商无权发布;

　　公示要求：乡镇街道、村委会、村民小组公告栏张贴+政府官网同步公示，公告期不少于10个工作日，全程拍照、录像、公证存档;

　　公告载明：征收四至范围、公共利益用途、入户调查时间、冻结禁令;

　　冻结效力：预公告下发后，宅基地范围内新建、加层、搭棚、突击栽树、分户迁户，一律不予增加补偿;预公告发布满1年未报批需重新发布。

　　步骤2：宅基地、房屋、附着物全域入户现状调查、签字确认并公示

　　县级政府组织自然资源、乡镇、测绘、村两委联合专项清查宅基地：

　　权属核验：宅基地不动产权证、乡镇建房审批、户口本，区分合法确权面积、2009年前历史唯一无证老宅、超占面积、违建;

　　实地清点：房屋层数、结构、建筑面积、内外装修;院墙、水泥地坪、水井、储藏窖、沼气池、果树、畜禽圈舍、门楼;

　　制作《土地房屋附着物调查表》，必须户主签字确认;户主拒签的，由乡镇干部、村民代表双人见证、录像存档;

　　调查结果村内公示不少于5个工作日，接受村民核对异议。

　　步骤3：开展社会稳定风险评估(报批必备材料，高风险不得征地)

　　走访村集体、村民代表、党员，收集群众对补偿标准、安置、失地社保的意见;

　　出具书面稳评报告，划分低/中/高风险;中、高风险片区必须配套矛盾化解预案，未化解不得推进征收;

　　评估过程必须吸纳农户参与，仅政府内部出具报告属于程序违法。

　　步骤4：拟定《征地补偿安置方案》(宅基地专项法定内容)

　　方案必须完整包含：

　　宅基地集体建设用地补偿标准(执行陕政发〔2024〕4号区片地价，城市规划区可上浮10%–40%);

　　房屋、装修、果树、院墙、窖池等附着物重置补偿单价;

　　三类安置自愿任选：统一划拨宅基地迁建自建、高层回迁安置房、纯货币补偿，不得强制单一安置;

　　一次性搬迁费、临时安置过渡费、按期签约腾空奖励;

　　单独列支失地农民养老保险专项资金，专款专用、不抵扣房屋土地补偿。

　　步骤5：发布《征地补偿安置公告》，公示不少于30日

　　公示地点与预公告一致，全程摄像留存;法定最低公示30天;

　　公告写明完整补偿细则、听证申请渠道、补偿登记时限、异议反馈方式;

　　仅口头告知、未书面公告属于程序违法。

　　步骤6：收集群众意见，依申请组织听证会

　　公示期内村民可书面提交补偿异议;

　　本村过半数集体经济组织成员联名书面申请听证，县政府必须组织听证会;

　　听证笔录是征地报批核心材料，政府必须依据听证意见修改补偿方案，修改后重新公示不少于5个工作日。

　　步骤7：开展征地补偿登记

　　公示期内，宅基地权利人携带不动产权证、身份证、户口本、建房手续，到乡镇征地办核对权属、面积、附着物清单;逾期未登记，后续仅以入户实测调查表为准，极易漏算补偿项目。

　　步骤8：选定评估机构、入户评估、分批协商签约

　　评估机构由村集体、农户共同协商选定;征收方单方指定评估公司属于程序违法;

　　出具分户《房屋价值评估报告》;农户收到报告10日内书面申请复核;复核不服，再10日内向设区市房地产价格评估专家委员会申请第三方鉴定;

　　资金硬性前置：全部征地补偿款、失地社保资金必须足额存入财政专户，资金未落实不得组织签约、不得上报征地报批材料;

　　分批入户协商签约;少数长期无法达成一致的农户，上报报批材料时必须书面如实说明户数、争议焦点，不得隐瞒不报。

　　步骤9：足额预存全部补偿、社保专项资金，整理全套报批材料

　　资金足额到位、听证、调查、签约全部完成后，汇总预公告影像、入户调查表、稳评报告、补偿方案、听证笔录、社保缴存凭证，组卷准备上报上级政府征地审批。

　　第二阶段：征地审批(法定强制前置，无批文拆房占地全部违法)

　　步骤10：县级政府组卷上报，省级/国务院下发征地批复

　　审批机关划分：

　　普通农村宅基地、一般农用地：上报陕西省人民政府审批;

　　涉及永久基本农田、大规模成片开发：上报国务院审批;

　　省级审查要点：批前程序是否齐全、补偿标准是否合规、失地社保资金是否足额预留;

　　审查通过出具正式《征收土地批复》;未取得批复前，不得实施拆除、强制搬迁、平整宅基地。

　　第三阶段：征地批准后落地实施、补偿发放、搬迁、争议裁决与司法强拆

　　步骤11：收到征地批复15个工作日内，发布正式《征收土地公告》

　　县级政府再次在村镇公告栏、政府官网公示征地批复文号、批准机关、征收范围、补偿安置落地细则、安置房选址、社保办理渠道，公告留存公示影像记录，公告不少于10个工作日。

　　步骤12：足额发放全部补偿款项、落实失地养老保险，坚持“先补偿、后搬迁”

　　资金分三类专款发放，严禁村委会截留、抵扣：

　　宅基地土地补偿费、安置补助费拨付村集体，70%及以上发放给宅基地农户，剩余不超过30%留村集体用于村内公益;

　　房屋、附着物、搬迁过渡费、签约奖励直接拨付至农户本人银行卡;

　　失地社保资金单独划入人社专户，16周岁以上失地农户统一纳入城乡居民养老保险，专款专用，不抵扣房屋补偿;

　　法定底线：全部补偿、社保资金未足额发放到位前，不得要求农户腾空、拆除房屋。

　　步骤13：签约户交房拆除;未达成协议户作出补偿安置决定

　　已签约农户：按协议约定期限腾空房屋、移交宅基地，领取剩余补偿款;选择迁建安置的统一划拨规划新村合规宅基地(平原133㎡、川塬200㎡、山地267㎡);

　　少数拒签、拒绝搬迁：县级政府依据补偿方案、入户调查结果，依法作出《征地补偿安置决定书》并送达，载明全部法定补偿金额、安置方案。

　　步骤14：补偿争议救济+司法强制执行(严禁暴力逼迁、断水断电)

　　协调前置：农户对补偿决定、标准不服，收到文书起60日内向县政府申请协调;县政府60日内出具书面协调意见;

　　省级裁决：协调不成，收到协调意见15日内向陕西省人民政府申请征地补偿行政裁决;

　　司法救济：不服省政府裁决，60日内申请行政复议、6个月内向属地基层法院提起行政诉讼;

　　司法强拆：法定期限内不复议、不起诉、拒不腾房交地，县级政府向人民法院申请司法强制拆除;无法院生效裁定，政府无权自行强拆;

　　存在违法断水断电、暴力逼迁、无批文强拆：可直接报警取证，单独起诉确认行政行为违法并主张房屋、附着物、屋内物品财产损失赔偿。

　　陕西宅基地征收专属法定自查规则

　　一户一宅法定面积：城市郊区/平原≤133㎡，川地塬地≤200㎡，山地丘陵≤267㎡;2009年前唯一自住无证老宅可认定合法面积，超占部分按50%–70%折价补偿;

　　三类安置法定选择权：重新划拨宅基地自建、回迁安置房、纯货币补偿，政府不得删减安置途径;

　　评估底线：房屋综合补偿不得低于征收时点周边同类自建房市场价格，仅按低价重置评估属于实体违法;

　　禁止违法操作：预公告后停水停电逼迁、未批先拆、单方指定评估机构、补偿方案公示不足30天、跳过协调裁决直接强拆。