南京市农村宅基地征收补偿标准最新2026年

  　南京市农村宅基地征收补偿标准最新2026年

　　核心政策依据：

　　宁政规字〔2022〕4号《南京市集体土地征收补偿安置办法》;

　　2026新版征地区片综合地价(宁政规字〔2026〕5号及各区政府文件，2026.1.1执行)

　　重要规则：宅基地属于集体建设用地，同片区和农用地执行相同区片综合地价;房屋与宅基地使用权分开补偿;区政府是征收责任主体。

　　一、补偿整体构成

　　1、区片综合地价(土地补偿费+安置补助费，宅基地土地补偿)

　　2、宅基地上住宅补偿：原房重置成新补偿+综合补偿款(包含宅基地区位价值)

　　3、装修、院墙、地坪、苗木等地上附着物补偿

　　4、搬迁补助费、临时安置费(过渡费)、设备移装费

　　5、按期签约、搬迁奖励(各区项目自行制定)

　　6、被征地农民社会保障(即征即保，法定强制落实)

　　二、征地区片综合地价(2026最新，单位：元/亩)

　　地价拆分：土地补偿费35000元/亩;剩余部分全部为安置补助费

　　土地补偿费：村集体组织分配，一般不低于70%发放给农户;安置补助费直接发放给安置人员。

　　|区域|区片|综合地价(亩)|

　　|----|----|----|

　　|江南六区(玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台)|一级|167100|

　　||二级|127500|

　　||三级|96700|

　　|江宁区|一级|133100|

　　||二级|105100|

　　||三级|92700|

　　|浦口区|一级|106500|

　　||二级|85050|

　　|六合区|一级|98000|

　　||二级|75500|

　　|溧水区|一级|123600|

　　||二级|115500|

　　|高淳区|一级|86000|

　　||二级|71200|

　　单纯宅基地空地(无房屋)：只享受区片地价相关补偿;有房屋，叠加房屋补偿+安置权益。

　　三、宅基地住宅房屋补偿(三种安置方式三选一)

　　方式1：货币补偿(主流)

　　补偿总额=原房补偿款(重置成新评估)+综合补偿款(含宅基地使用权价值)

　　原房补偿款：第三方评估机构按房屋结构、建成年代折旧(成新系数0.6～1.0)

　　参考区间(未折旧)：框架1600～2000元/㎡;砖混1200～1600元/㎡;砖木850～1100元/㎡;简易房450～650元/㎡。

　　综合补偿款：各区制定标准，对应区位、宅基地价值;

　　重点规则：合法建筑面积超出220㎡部分，仅计算原房补偿款，不计综合补偿款。

　　方式2：申购征收安置房(产权调换)

　　可用补偿款抵扣安置房购房款;每户安置房申购上限220㎡;人口多、住房困难经审核可适度放宽，人均不超30㎡。

　　各区安置房安置价格由项目方案公示。放弃申购安置房，一般给予货币奖励。

　　方式3：重新安排宅基地建房(仅部分远郊具备条件)

　　只发放原房重置成新补偿款，政府另行划定宅基地由农户自建。

　　四、搬迁、过渡补助(南京通用区间，以项目方案为准)

　　1、搬迁补助费：40～50元/㎡，一户最低不低于1000元;选择产权调换计发两次搬迁费。

　　2、临时安置费(过渡费)：22～30元/㎡/月;逾期交房通常双倍发放过渡费。

　　3、移装补助：空调、热水器、有线电视、燃气管道等单独定额补偿。

　　五、合法面积认定(高频争议点)

　　1、持有宅基地使用权证、建房审批手续→证载面积认定合法面积;

　　2、征地预公告发布前建成、历史遗留无证房屋：由街道、规自部门联合调查认定;

　　3、预公告下发后新建、改扩建房屋，一律不予补偿;

　　4、江苏“一户一宅”标准：平原地区宅基地占地≤135㎡/户，丘陵山区≤120㎡/户，超占部分一般不享受安置权益。

　　六、被征地农民社保(法定必落实)

　　按征地基准日年龄分档纳入养老保障;养老保险资金从征地补偿资金中足额预存，不得用土地补偿款抵扣农户个人应缴部分。

　　补充配套：南京市宅基地征收补偿不合理维权要点(精简)

　　1、谈判窗口期：征地补偿安置方案公告30日内

　　书面提交异议、申请听证(EMS邮寄留存凭证);同步申请政府信息公开，调取征地批复、现状调查、报批材料。

　　2、协商不成，区政府作出《征地补偿安置决定》

　　时效红线：收到文书60日内行政复议、6个月内提起行政诉讼，管辖法院：南京铁路运输法院。

　　3、严禁行政机关直接强拆;无法院强制执行裁定实施强拆属于违法，可起诉确认违法并申请国家赔偿。

　　4、常见违法情形：压低房屋评估价、缩水合法面积、不落实社保、先搬迁后补偿、截留安置补助费。

　　南京市农村宅基地征收补偿不合理怎么办?

　　一、四种情形分类

　　情形1：尚在协商阶段，未签订补偿协议(最优谈判窗口期)

　　常见争议：合法建筑面积缩水、压低房屋评估价、不认可历史无证房、综合补偿款(宅基地区位价值)克扣、安置方式强迫货币安置、过渡费标准偏低、不落实被征地农民社保。

　　核心策略：固定证据、书面异议、申请听证、信息公开，不要随意签字、不要提前交房搬迁

　　情形2：收到《征地补偿安置决定》(协商失败，法律时限开启)

　　区政府作出正式书面补偿决定，限期搬迁;逾期不维权，政府可申请法院强制执行。

　　情形3：已经签署补偿协议，征收方违约

　　拖欠补偿款、不按期交付安置房、不兑现书面奖励。属于行政协议纠纷。

　　情形4：未经法院裁定，直接强制拆除房屋(违法强拆)

　　无司法强制执行文书直接拆房，属于重大违法。

　　二、分步维权流程(由低成本协商→司法途径)

　　前置核心：全面取证(贯穿全程)

　　权属材料：宅基地使用权证、不动产权证、建房审批手续;

　　官方文件：征收预公告、征地补偿安置方案公告、测绘登记表、评估报告、补偿测算单;

　　视听证据：房屋全景照片、视频;所有谈判录音、微信沟通记录;

　　文书送达优先采用EMS邮寄，保留快递底单、签收记录。

　　测绘调查表、面积确认单：不认可数据坚决不签字;签字代表认可调查结果。

　　第一步：书面异议+申请听证(黄金窗口期)

　　《征地补偿安置方案公告》公示不少于30日

　　向区政府、区规划资源局提交书面异议书，列明不合理事项(面积、评估价格、安置、社保等);

　　书面申请召开听证会;

　　法律规定：超过半数集体经济组织成员提出异议，区政府必须组织听证。

　　第二步：申请政府信息公开(查找程序违法筹码)

　　向区规划和自然资源局书面申请公开：

　　征地批复、一书四方案、土地现状调查表、社会稳定风险评估、房屋评估资料、征地补偿资金落实证明。

　　重点核查：是否存在未批先征、方案未公示、未组织调查、评估程序违法。

　　第三步：行政调解、投诉渠道

　　12345政务热线投诉;12336自然资源违法举报(违法占地、违规征收);

　　属地街道、征地办组织调解;

　　公共法律服务热线12348，经济困难可申请法律援助。

　　重要提醒：单纯信访不能中断复议、诉讼时效，无法阻止司法强拆。

　　三、法律救济途径(协商不成终极手段)

　　场景A：收到《征地补偿安置决定》

　　时效红线(务必牢记)

　　行政复议：收到文书60日内，复议机关：南京市人民政府

　　行政诉讼：收到文书6个月内，可不经复议直接起诉

　　管辖法院：南京铁路运输法院

　　诉讼请求参考：撤销征地补偿安置决定，责令区政府依法重新作出补偿安置。

　　场景B：签署补偿协议，对方拒不履行

　　提起行政协议诉讼，诉求：判令履行协议、支付补偿款、落实安置房、支付逾期过渡费。

　　场景C：遭遇违法强拆(无法院强制执行裁定)

　　第一时间报警，索要受案回执，全程录像记录实施主体;

　　6个月内提起行政诉讼，请求确认强拆行为违法;

　　判决确认违法后，提起国家赔偿，主张房屋、装修、屋内物品损失、安置相关权益。

　　四、南京本地高频争议点(谈判、诉讼直接适用)

　　补偿构成规则

　　住宅货币补偿=原房补偿款(重置评估)+综合补偿款(含宅基地使用权区位价值);

　　合法建筑面积超过220㎡部分，只计算原房补偿款，不计综合补偿款(南京硬性规定)。

　　安置三种方式自愿选择

　　货币补偿、申购安置房、远郊可申请另行安排宅基地建房;征收方不得强制单一安置方式。

　　房屋面积认定

　　①有宅基地证/建房许可：按权证认定合法面积;

　　②征地预公告发布前建成的历史遗留无证房屋，由街道联合规自部门调查认定;

　　③预公告下发后新建、改扩建建筑，一律不予补偿。

　　一户一宅标准(江苏省条例)

　　城市郊区每户宅基地占地≤135㎡;人均耕地充足区域≤200㎡;超占部分一般不享受完整安置权益。

　　被征地农民社保

　　社保资金必须足额预存，不得直接从农户土地补偿款中抵扣个人缴费部分。

　　先补偿、后搬迁

　　足额补偿、安置落实到位前，有权拒绝搬迁;无法院裁定，行政机关无权强制拆除。

　　五、绝对不能触碰的风险红线

　　1、禁止暴力对抗、冲突，极易触犯治安管理处罚法甚至刑法;依法维权≠聚众对峙;

　　2、拒绝签署空白协议，所有口头承诺必须落实书面;

　　3、切勿轻信“先搬迁再协商补偿”，交房后丧失谈判主动权;

　　4、严格遵守时效!《征地补偿安置决定》逾期不复议、不起诉，政府可申请司法强拆;

　　5、不要自行拆除房屋、破坏现场证据。

　　南京市农村宅基地征收流程详细步骤

　　政策依据：宁政规字〔2022〕4号《南京市集体土地征收补偿安置办法》征收法定主体：区人民政府;街道、村委会、征收实施单位只做执行，无权作出补偿决定、无权直接强拆。

　　整体分为：批前程序(谈判黄金期)→征地报批→批后实施→补偿安置决定→司法强制执行五大阶段。

　　第一阶段：批前程序(征地报批之前，最重要协商阶段)

　　步骤1：发布《拟征收土地公告》(征收正式启动)

　　发布主体：区人民政府;政府官网、街道、村、村民小组公示;公告不少于10个工作日。

　　载明：征收范围、公共利益目的、现状调查安排。

　　法律后果：预公告发布后，范围内抢建、改扩建、抢种一律不予补偿。

　　无拟征收公告直接上门丈量，属于程序瑕疵，注意留存证据。

　　步骤2：土地现状调查+社会稳定风险评估

　　现状调查：实地核查宅基地、房屋、附着物、户籍人口;形成调查表，需要农户签字确认;调查结果在村民小组公示不少于5个工作日。

　　实操：面积、房屋结构不认可，不要签字;拒绝签字要书面说明异议，保留证据。

　　社会稳定风险评估：听取村集体、村民意见，形成评估报告，是报批必备材料。

　　步骤3：拟定并公告《征地补偿安置方案》

　　公告期限：不少于30日，同步公布房屋补偿方案、区片地价、房屋重置评估、安置方式(货币/安置房/异地自建)、过渡费、社保政策。

　　农户权利：30日内书面提出异议;多数集体经济组织成员有异议，政府必须组织听证会。

　　实操：异议、听证申请全部EMS邮寄，留存底单。

　　步骤4：补偿登记

　　农户携带宅基地证、不动产权证、户口本、建房审批材料到指定地点办理补偿登记;逾期不登记，以调查现状为准。

　　步骤5：协商签订《征地补偿安置协议》

　　签约主体：区政府授权实施单位与宅基地使用权农户签约。

　　安置三选一：货币补偿、申购安置房、远郊可申请重新安排宅基地建房。

　　报批要求：未签约户数比例不得超过应签总数10%，超出比例不能上报征地申请。

　　不要签空白协议;口头承诺无效;坚持先补偿、后搬迁。

　　步骤6：补偿资金、社保资金预存到位

　　全部土地补偿、房屋补偿、社保资金足额存入专用账户，财政、人社部门出具资金落实凭证，否则不能报批。

　　第二阶段：征地报批(省级政府审批)

　　步骤7：组卷上报，申请征地批复

　　区政府整理全套材料(拟征收公告、现状调查表、风险评估报告、补偿方案、协议、资金凭证)上报。

　　普通集体土地、宅基地由江苏省人民政府审批;无省级征地批复，不得正式实施征收，属于典型“未批先征”违法。

　　第三阶段：批后实施(拿到征地批复之后)

　　步骤8：发布正式《征收土地公告》

　　收到征地批复15个工作日内发布，村、组、政府网站公示，公告不少于30日;载明批准机关、文号、征收范围、实施安排。

　　步骤9：分两类农户处理

　　已签协议农户：兑付补偿款、落实社保/安置房，完成搬迁交房、拆除房屋。

　　达不成协议、未签约农户：区政府依据调查结果、补偿安置方案，作出《征地补偿安置决定》并送达农户，写明补偿明细、搬迁期限、复议诉讼权利。

　　第四阶段：司法强制执行(唯一合法强拆路径)

　　步骤10：催告+申请法院强制执行

　　被征收人收到补偿安置决定后，既不搬迁，又不在法定期限申请复议、起诉。

　　区政府履行催告程序，向南京铁路运输法院申请强制执行。

　　关键红线：没有法院强制执行裁定书，任何单位无权直接强拆房屋;行政机关自行强拆属于违法强拆。

　　全流程关键时效(维权必记)

　　拟征收土地公告：≥10个工作日

　　现状调查结果公示：≥5个工作日

　　征地补偿安置方案公告，异议、听证期限：30日

　　收到《征地补偿安置决定》：

　　行政复议：60日内，向南京市人民政府申请;

　　行政诉讼：6个月内，向南京铁路运输法院起诉。

　　遭遇违法强拆，起诉期限：6个月。

　　农户实操避坑要点

　　调查表、确认单，看不懂、不认可坚决不签字;签字即认可调查结果。

　　全程拍照录像保存证据;重要书面材料用EMS邮寄，留存快递底单。

　　不要相信“先搬迁后谈补偿”，搬迁之后丧失谈判主动权。

　　最佳维权窗口期：补偿安置方案公告的30日内;一旦下达补偿安置决定，必须严格遵守复议、诉讼期限，逾期将面临司法强拆。

　　核查核心程序要点：有无拟征收公告、有无省级征地批复、补偿社保资金是否预存到位。