南宁市农村宅基地征收补偿标准最新2026年

　　南宁市农村宅基地征收补偿标准最新2026年

　　适用文件：南府规〔2023〕24号《南宁市征收集体土地补偿安置办法》、南府规〔2023〕25号实施意见、2026年4月《南宁市征收集体土地补偿安置实施细则》

　　适用范围：南宁市城区(青秀、兴宁、西乡塘、江南、良庆、邕宁、高新区、经开区等;武鸣、上林、宾阳、横州等各县市另行执行本县标准)

　　重要概念：农村宅基地征收遵循房随地走;补偿分为两块：

　　①宅基地占地(集体建设用地)土地补偿;②地上住宅房屋补偿+装修+附属物;

　　同时提供四类安置方式任选其一;一户一宅、集体经济组织成员才有完整安置资格。

　　一、宅基地占地(集体建设用地)补偿：征地区片综合地价

　　依据《南宁市征收集体土地补偿安置指导标准》

　　区片综合地价=土地补偿费+安置补助费(不含房屋、青苗)

　　单位：万元/公顷(可换算：1公顷=15亩)

　　一区片(城市核心)农用地：186万元/公顷;建设用地参照执行

　　二区片(近郊)农用地：124.5万元/公顷;建设用地52.5万元/公顷

　　三区片、四区片(远郊)标准更低

　　关键点：

　　选择评估价补偿安置(房地合一评估)：房屋评估价已经包含宅基地占地价值，不再单独发放宅基地征地补偿费;

　　选择指导价货币、重置价、产权调换：宅基地占地单独按建设用地标准计征地补偿;

　　征地奖励：公告期满30日内签约腾地，区片价上浮10%;31–60日上浮5%;超60日无奖励。

　　二、住宅房屋4种法定补偿安置方式(合法一户一宅房屋)

　　方式1：评估价补偿安置(一区片主流、自行货币安置)

　　房地一体评估，参照国有划拨土地房屋评估;补偿包含房屋+宅基地价值，不再另行支付宅基地征地补偿费。

　　计算公式：

　　房屋补偿=评估单价×成新系数×认定建筑面积+装修补偿

　　方式2：政府指导价货币补偿(可购买政府安置房)

　　补偿金额按政府公布房屋指导价结合结构、成新核算;

　　安置政策：安置人口人均最多购买60㎡安置房;

　　补偿款不够买人均40㎡安置房的，差额由项目单位补助。

　　方式3：产权调换安置(安置房置换)

　　置换比例(合法建筑面积)

　　框架结构：1:1.1

　　砖混结构：1:1.0

　　砖木结构：1:0.9

　　超出安置面积按安置房市场价购买;房屋剩余面积折算货币补偿。

　　方式4：重置价+回建宅基地安置(仅限三区、四区片线性项目)

　　房屋按重置价+成新补偿;

　　回建宅基地标准：人均≤22㎡，每户最高不超100㎡;配套基础设施补助;

　　限制：村民小组安排回建宅基地户数一般不超过总户数10%;整村拆迁一般不安排自建房宅基地，统一安置房。

　　三、搬迁、过渡、奖励(统一补助)

　　1、搬迁补助费：按房屋认定面积一次性支付(项目方案细化)

　　2、临时过渡费(租房补助)：过渡期按月发放;逾期交房按政策上浮;选择安置房才享有长期过渡补助;选择纯货币一般一次性计发若干月过渡费。

　　3、房屋签约腾空奖励

　　30日内签约交房：每户3万元

　　31～60日内签约交房：每户2万元

　　超过60日：无房屋奖励

　　四、房屋权属认定(非常关键)

　　有不动产权证/宅基地证(一户一宅)：全部面积正常补偿;

　　无证件，但征地前建成、经核实属于历史一户一宅：按政策定额认定补偿;

　　征地预公告下发后抢建、加建：一律不予补偿，仅可酌情给助拆材料费;

　　一户多宅：全部房屋合并核算;超出一户一宅标准部分按附属房或者降低补偿标准。

　　五、非本村村民购买宅基地房屋(重点风险)

　　非集体经济组织成员不享有宅基地安置资格(不能选产权调换、不能申请回建地);一般只补偿地上建筑物重置价值，不享受宅基地对应的土地安置权益，实务极易产生纠纷。

　　六、补偿不合理如何维权(南宁实操路径)

　　1、取证清单

　　征地补偿安置公告、测绘图纸、评估报告、宅基地证、房屋照片、征收方沟通录音/书面函件。

　　2、梯度维权

　　①书面提出异议，要求重新复核评估、面积认定;

　　②向城区自然资源局、征地办申请听证;

　　③行政救济：对补偿安置决定不服，60日内行政复议/6个月内向法院提起行政诉讼;

　　征收土地属于行政行为，不能走民事诉讼，必须行政复议/行政诉讼。

　　评估异议流程：收到评估报告10日内申请复核;复核仍不服，向南宁市估价专家委员会申请技术鉴定。

　　高频实务提醒

　　不存在全市统一“宅基地多少钱一平米”固定单价;一区片、二区片、远郊差价巨大，且区分安置方式;

　　评估价模式是房地打包，不要单独再索要宅基地土地补偿;

　　签订协议前务必看清：安置方式、过渡费发放周期、安置房交房时间、面积误差处理、逾期违约条款;

　　各县(横州、宾阳、上林、马山、隆安、武鸣)执行本县独立征地标准，和南宁城区标准不一样。

　　南宁市农村宅基地征收补偿不合理怎么办?

　　适用文件：南府规〔2023〕24号、南府规〔2023〕4号(南宁集体土地征收现行核心规定)

　　重点区分两个阶段：①还没签协议;②已经收到《征地补偿安置决定》;两种情形操作完全不同，严禁暴力抗拆、不要随意签署空白协议。

　　一、先梳理常见不合理情形(对照自查)

　　1、房屋面积认定缩水、无证历史房屋全部不予补偿;

　　2、评估单价过低、漏算装修、附属物、搬迁费、过渡安置费;

　　3、宅基地占地补偿标准低于片区综合地价;

　　4、安置人口认定错误，剥夺安置房购买资格/回建地资格;

　　5、只给货币补偿，不提供产权调换、回建宅基地选择;

　　6、签约奖励、过渡费设置不合理;

　　7、非本村村民房屋只补地上建筑、完全剥夺土地权益。

　　二、分阶段梯度维权(南宁实操顺序，由易到难)

　　阶段1：征地补偿安置方案公告期(30日公告期，最佳窗口期)

　　征地办张贴《征地补偿安置公告》30日内

　　1、提交书面异议

　　写明房屋地址、权属证号、异议点、法律依据、诉求;EMS邮寄或现场递交，留存回执;口头抗议无法律效力。

　　收件单位：城区征地拆迁中心/开发区征地机构、自然资源局。

　　2、申请听证

　　法规要求：过半数集体经济组织成员认为方案违法，政府必须组织听证;

　　提交时限：公告期满5个工作日内书面申请。

　　提示：单独个人申请听证不一定受理，尽量联合村民统一提交。

　　3、同步申请政府信息公开

　　书面申请公开：征地批复、红线图、区片综合地价标准、安置方案、评估机构选定资料，核查征收手续是否合法。

　　阶段2：收到分户评估报告(极其关键!10日时效红线)

　　收到评估报告起10日内，书面向原评估机构申请复核评估;

　　复核仍不满意：收到复核结果10日内向南宁市房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。

　　超10日，视为认可评估价格，后续很难推翻评估基数。

　　阶段3：协商谈判(未签订补偿协议)

　　制作书面《补偿异议及诉求函》，附上：宅基地证、测绘图、房屋照片、装修凭证、南宁官方补偿标准;列明法定应当补偿项目与金额;

　　要求征收方出具书面正式补偿方案，拒绝仅口头报价;

　　谈判全程录音录像，不要轻易签字;

　　重大提醒：一旦签署《征地补偿安置协议》，协议生效后想要撤销难度极大，除非存在欺诈、胁迫、显失公平且证据充分。

　　阶段4：协商失败，城区政府下发《征地补偿安置决定》(正式法律文书)

　　时效红线(南府规〔2023〕4号第四十七条)

　　收到补偿安置决定：

　　60日内→向南宁市人民政府申请行政复议

　　6个月内→直接向人民法院提起行政诉讼

　　二者任选其一;逾期不起诉、不复议，征收方可以申请法院强制执行(司法强拆)。

　　三、投诉辅助渠道(只能施压，不能直接改变补偿金额)

　　自然资源违法举报：12336;

　　市长热线：12345，书面登记诉求;

　　城区纪委、信访局提交书面材料;

　　注意：信访、热线没有强制裁决效力，不能代替行政复议、行政诉讼。

　　四、两种极易踩坑的情形区分

　　情形A：和征收部门对补偿方案、评估、补偿决定有争议

　　属于行政纠纷，渠道：听证→复核评估→行政复议/行政诉讼

　　不能走民事诉讼、劳动仲裁。

　　情形B：补偿款下发村委会，村内分配不公(村民之间分配纠纷)

　　起诉对象是村委会，走民事诉讼，主张征地补偿款分配纠纷。

　　五、南宁本地高频风险警示

　　1、预公告发布后新建、加建房屋一律不予补偿，不要抢建;

　　2、区分安置方式：

　　房地合一评估模式：评估价已包含宅基地价值，不再单独发放土地补偿费;

　　重置价+产权调换/回建地模式：土地补偿另行计算;很多争议来源于安置方式混淆;

　　3、非本村村民购买宅基地房屋：依法无法享受安置资格，一般仅补偿地上建筑物;签约前务必预判;

　　4、选择回建宅基地安置有严格限制，并非所有项目都提供回建地;

　　5、不要轻信“先交房再谈补偿”，交房后谈判筹码大幅降低。

　　六、最简行动路线(直接照做)

　　收集全部证据：宅基地证、征收各类公告、评估报告、沟通录音录像、房屋照片;

　　对评估不服：10日内书面复核;

　　书面提交补偿异议，尝试协商;

　　协商无果、收到《征地补偿安置决定》→60日内复议或6个月内提起行政诉讼;

　　诉讼期间征收方不得违法强拆;遭遇违法强拆立即固定证据，另行起诉确认强拆违法并索赔。

　　南宁市农村宅基地征收流程详细步骤

　　依据文件：南府规〔2023〕4号《南宁市征收集体土地工作程序规定》、南府规〔2023〕24号

　　适用：南宁城区(青秀、兴宁、西乡塘、江南、良庆、邕宁、高新区、经开区;武鸣、各县另行执行本县流程)

　　责任主体：城区政府/开发区管委会;实施单位：城区征地拆迁中心。

　　重要原则：先批后征、先补偿后搬迁;缺任一法定步骤属于程序违法，可复议、诉讼维权。

　　第一阶段：征地前期启动(征地预公告阶段)

　　步骤1：发布《征收土地预公告》

　　城区政府发布，在村委会、村民小组张贴，公告不少于10个工作日

　　公告载明：征收范围、用途、开展现状调查时间

　　关键后果：预公告发布之日起，范围内抢建、加建、装修、抢种苗木一律不予补偿

　　你要做：拍照录像留存公告;整理宅基地证、户口本、房屋权属材料。

　　步骤2：土地现状调查、房屋丈量清点

　　征地机构联合测绘、第三方入户：

　　核查宅基地权属、占地面积、房屋结构、建筑面积、附属物、装修

　　制作调查表，要求农户签字确认

　　风险提示：不认可丈量面积，不要随意签字;签字视为认可调查结果。拒不签字，征收方可采取见证、公证方式单方认定。

　　步骤3：社会稳定风险评估

　　组织村集体、村民代表座谈，排查征地矛盾，形成稳评报告，作为报批必备材料。

　　第二阶段：拟定并公示补偿方案(核心协商窗口期)

　　步骤4：发布《征地补偿安置公告》(方案公告)

　　公告期不少于30日;载明：补偿标准、安置方式(货币/产权调换/回建宅基地)、补偿登记地点、听证申请渠道

　　30日公告期内两大权利

　　①办理补偿登记：携带宅基地不动产权证、身份证、户口本到征地办登记;逾期登记以征收方调查结果为准。

　　②听证申请：公告期满5个工作日内书面申请

　　规则：超过半数集体经济组织成员认为方案违法，政府必须组织听证;个人单独申请不一定召开。

　　步骤5：选定评估机构、入户评估(房屋价值评估)

　　协商选定评估机构，协商不成抽签摇号确定;

　　评估人员入户勘查，出具分户评估报告;

　　时效红线：收到评估报告起10日内，书面申请复核评估;复核不满意，10日内向南宁市估价专家委员会申请技术鉴定;超期丧失异议权利。

　　步骤6：协商谈判、签订《征地补偿安置协议》

　　征收方与农户逐项协商补偿金额、安置方式、过渡费、搬迁奖励。

　　重大提醒：

　　拒绝空白协议;

　　看清：补偿总额、支付时间、安置房交付时间、违约责任;

　　不要轻信“先交房后谈价”;交房后谈判筹码消失。

　　第三阶段：上报征地报批(自治区/国务院审批)

　　步骤7：组织报批材料，上报征收土地审批

　　征地机构将现状调查、稳评、补偿方案、未签约情况说明一并上报

　　一般集体土地：报广西自治区政府审批

　　涉及永久基本农田：必须上报国务院审批

　　重点：没有拿到合法征地批复，正式征收不生效，不得强制拆除房屋。

　　第四阶段：征地获批后正式实施批后程序

　　步骤8：发布《征收土地公告》

　　征地批复下达后，城区政府发布征收土地公告，公示征地批准机关、批复文号、范围、实施时间。

　　步骤9：落实补偿资金、履约签约

　　已签约农户：按协议拨付补偿款;选择安置房的落实安置房源;

　　资金足额到位，方可要求搬迁。

　　第五阶段：协商不成，进入行政裁决程序(未签约农户)

　　步骤10：作出《征地补偿安置决定》

　　多次协商无法达成一致，城区政府依法作出书面补偿安置决定，载明：补偿项目、金额、安置方式、搬迁期限。

　　维权时效：收到决定书60日内行政复议/6个月内向法院提起行政诉讼。

　　步骤11：催告程序

　　农户到期不搬迁、又不复议不起诉，城区政府下发《履行补偿安置决定催告书》，限期自行搬迁(一般10日)。

　　第六阶段：强制执行(司法强拆，严禁行政直接强拆)

　　步骤12：申请法院强制执行

　　催告后仍不搬迁→城区政府向人民法院申请司法强制执行。

　　法律禁止：征地办、街道办直接强拆;未经法院裁定的强制拆除属于违法强拆，可以起诉索赔。

　　步骤13：房屋拆除、土地移交、档案归档

　　强制执行或自愿搬迁后拆除房屋，注销宅基地权属登记。

　　完整流程时间轴参考(顺利情形)

　　预公告+调查清点(1～3个月)→补偿方案公告30日+评估协商(2～5个月)→征地报批(3～8个月)→批后签约/补偿决定程序(1～4个月)

　　整体周期普遍8个月～2年，视项目报批进度、签约情况浮动。

　　农户维权关键时间节点汇总(直接保存)

　　评估报告：收到10日内申请复核

　　征地补偿安置方案公告：期满5个工作日内提交听证申请

　　《征地补偿安置决定》：60日复议/6个月行政诉讼

　　任何沟通、丈量、谈判全程保留录音、照片、书面送达凭证

　　常见违法情形对照(遇到可提出异议)

　　未发预公告直接丈量、拆迁;

　　没有征地批复就实施正式征收;

　　不给评估报告、拒绝复核评估;

　　断水断电、骚扰逼迫签约;

　　未经法院裁定直接强拆房屋。