柳州市农村宅基地征收补偿标准最新2026年

   柳州市农村宅基地征收补偿标准最新2026年

　　政策依据：

　　柳政规〔2026〕2号(2026.1.1实施新一轮征地区片综合地价)、《广西壮族自治区土地管理条例》

　　核心规则：房地分开补偿

　　宅基地属于集体建设用地;房屋属于地上附着物;区片地价≠房屋补偿;各县、城区项目《补偿安置方案》会细化房屋指导价。

　　一、宅基地土地补偿(空地、院坝、宅基地使用权)

　　征地区片综合地价基准为农用地价格;

　　集体建设用地(宅基地)补偿系数≥0.4倍对应区片农用地地价(法定底线)

　　公式：宅基地土地补偿=对应区片农用地区片价×0.4(多数项目执行0.4～0.5)

　　区片地价内含：土地补偿费+安置补助费;农户所得份额不低于80%。

　　柳州市本级(城中/柳北/柳南/鱼峰/柳东、不含柳江、各县)区片档次(农用地基准，亩)

　　一区片(核心城区)：176400元/亩

　　二区片：136000元/亩

　　三区片：102000元/亩

　　四区片：76800元/亩

　　五区片：56600元/亩

　　六区片(近郊乡镇)：43400元/亩

　　举例：一区片宅基地土地补偿≈176400×0.4=70560元/亩

　　柳江区、鹿寨、柳城、融安、融水、三江单独划分区片，价格更低。

　　实务高频争议：很多征收单位只补偿房屋，不单独核算宅基地红线内院坝空地土地补偿，属于违法减损补偿。

　　二、宅基地上合法农房补偿(有证/认定为唯一无证住宅)

　　柳州没有全市统一固定重置价，由各城区、各征地项目方案明确指导价，2025–2026城区项目通用区间参考：

房屋结构	城区项目货币指导价（元/㎡，不含装修）
框架结构	2900～3100
砖混结构	2600～2800
砖木结构	2400～2600
土木/泥砖房	1600～2100

　　计算公式：房屋补偿=指导价×合法建筑面积+装修评估补偿

　　有宅基地证、建房审批手续：按证载面积认定;

　　无证唯一住宅(一户一宅、本村集体成员、预公告前建成、本村无其他住房)：按政策认定，参照合法房屋补偿;

　　普通违建、预公告后抢建：不予补偿或仅给予建筑残值(80–500元/㎡)。

　　三、三种法定安置方式(农户自愿选择，不得强制)

　　1.产权调换(安置房安置)

　　主流模式：合法住宅面积一般1:1置换安置房;超出安置面积按市场价购买;安置面积不足部分折算货币补偿。

　　柳州同步推行房票安置(柳政办〔2024〕56号)，房票可在合作楼盘购房。

　　2.纯货币补偿

　　总补偿=宅基地土地补偿+房屋价值+装修补偿+附属物+搬迁费+临时安置费+按期签约奖励。

　　3.迁建安置(仅限城市规划区外)

　　政府统一安排新宅基地，仅补偿房屋重置价，不再另行支付宅基地土地补偿。

　　四、配套补助标准(全市框架，项目微调)

　　1、搬迁补助费

　　住宅10～15元/㎡;产权调换发放2次搬迁费;货币安置发放1次。

　　2、临时安置过渡费(租房补助)

　　城区：10～14元/㎡/月;县域乡镇：7～10元/㎡/月;

　　选择安置房：过渡期一般不超36个月;逾期交房加倍支付过渡费;

　　货币安置：一次性计发6个月过渡费。

　　3、地上附着物补偿

　　院墙、水泥地坪、水井、水柜、沼气池、果树、水电迁移，按项目附着物附表执行。

　　4、签约腾空奖励

　　按合法建筑面积或按户奖励，以项目《补偿安置方案》公示为准。

　　5、被征地农民养老保险

　　费用单独列支，不计入区片综合地价，依法落实参保。

　　五、柳州本地实务重点红线

　　一户一宅认定：以集体经济组织成员资格+户籍+宅基地审批档案综合判定;外嫁女、分户村民资格争议极易产生纠纷。

　　区分概念：区片综合地价只针对土地，绝对不能抵扣房屋补偿。

　　补偿原则：先补偿、后搬迁;禁止断水断电、堵路、威胁逼迁。

　　2026年1月1日后取得征地批复项目，统一执行柳政规〔2026〕2号新区片地价;旧批复项目按原标准执行。

   柳州市农村宅基地征收补偿不合理怎么办?

　　政策依据：《土地管理法》《土地管理法实施条例》《广西壮族自治区土地管理条例》、柳政规〔2026〕2号征地区片综合地价文件

　　征收主体：城区/县人民政府;乡镇征地办、拆迁中心只是实施单位。

　　核心原则：先固定证据、谨慎签字、分层维权;禁止过激对抗;严守法定时限，逾期丧失救济权利

　　一、首要工作：全面固定证据(所有维权基础)

　　1、权属资料原件收好

　　宅基地使用权证、建房审批手续、户口本、老宅权属证明、分户材料;拍照、扫描备份。

　　2、全部征收文件留存

　　征地预公告、征地补偿安置方案、测绘调查表、分户评估报告、各类书面通知(拍照+索要纸质原件)。

　　3、房屋与宅基地现状取证

　　全屋、房屋前后院坝、围墙、地坪、果树、水井、附属物全景录像+多角度照片，标注拍摄日期;重点记录合法宅基地红线内空地。

　　4、沟通证据规范化

　　谈判全程录音;微信文字沟通留存;所有书面异议、催告一律用EMS邮政寄送，保存快递底单、签收记录。

　　重中之重：绝不签署空白协议、不相信口头承诺;一旦签字，事后想要撤销难度极大。

　　二、分阶段维权路径(跟随征收流程推进)

　　阶段1：《征地补偿安置方案》公告期(最佳谈判窗口期，公告≥30日)

　　1、书面提交《补偿安置异议书》

　　列明核心争议：

　　只补偿房屋、不单独核算宅基地空地(集体建设用地)土地补偿;

　　房屋评估单价偏低、结构认定错误、漏算装修、附属物;

　　安置方式单一、过渡费标准过低、逾期交房无加倍过渡费;

　　未落实被征地农民养老保险;

　　补偿资金未足额到位要求先搬迁(违反先补偿后搬迁)。

　　2、听证申请

　　本村超过半数集体经济组织成员书面申请听证，区/县政府依法必须组织听证会，现场陈述事实、提交证据。

　　3、申请政府信息公开

　　向城区自然资源和规划局书面申请公开：征地批复、规划红线、征地区片综合地价、宅基地建设用地修正系数、评估机构选定材料。

　　目的：核查项目未批先征、程序缺失等违法点，作为协商筹码。

　　阶段2：持续协商+行政投诉(尚未下达《征地补偿安置决定》)

　　携带测算明细与征地实施部门正式协商，主动发送书面异议函;

　　官方投诉渠道(柳州本地)

　　12336：自然资源违法举报(压低补偿、未批先征、违法逼迁)

　　12345政务服务热线

　　柳州市自然资源和规划局征地管理科：0772-3598115

　　提示：投诉仅为行政调解，无强制裁决效力，不能替代复议、诉讼。

　　阶段3：收到《征地补偿安置决定》(关键文书，最后的正式司法救济节点)

　　长期无法签约，县区政府会作出书面《征地补偿安置决定》。

　　法定时限(绝对不能超期，超期政府可申请司法强拆)

　　收到决定书60日内：向柳州市人民政府申请行政复议

　　收到决定书6个月内：提起行政诉讼

　　柳州征地行政案件实行跨区域集中管辖，以裁定文书指引的管辖法院为准。

　　重要区分：行政机关无权直接强拆房屋;只有法院审查后裁定才能司法强拆。

　　三、高频专项争议处理方案

　　1、评估报告价格偏低

　　收到分户评估报告10日内，向评估机构书面申请复核评估;

　　复核结果仍不服，收到复核意见10日内向柳州市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　常见争议点：

　　房屋结构认定降级、成新系数压低、合法宅基地院坝空地不予计价、内外装修漏评、附属物遗漏登记。

　　2、宅基地空地(院坝)不予土地补偿

　　柳州执行柳政规〔2026〕2号：宅基地属于集体建设用地，应当在对应农用地区片地价基础上乘以0.4及以上修正系数计算土地补偿;

　　征收方只赔房屋、空地零补偿属于典型减损补偿，可在异议、复议、诉讼中重点主张。

　　3、认定无证房屋为违建、不予补偿

　　一户一宅、本村集体经济组织成员、征地预公告发布前建成、无其他住宅的历史无证房屋，应当开展合法性调查认定，不能直接一刀切按违建拆除不予补偿。

　　4、遭遇断水、断电、堵路、威胁逼迁

　　法律明确禁止非法逼迁，标准操作流程：

　　全程录像取证;

　　立即拨打110报警，保存报警回执;

　　同步向12336、12345投诉;

　　在后续复议/诉讼中一并主张违法逼迁造成的财产损失。

　　5、村集体土地补偿费分配纠纷(外嫁女、分户村民得不到分配)

　　维权路径：向乡镇政府申请责令村委会改正;协商不成提起侵害集体经济组织成员权益民事诉讼。

　　四、柳州市征地常见违法情形(谈判、诉讼重点)

　　有省级征地批复之前启动大规模入户动员、逼签(未批先征);

　　房地分离补偿落实不到位，合法宅基地空地不计算土地补偿;

　　预公告之后直接认定老房违建，未开展合法性调查;

　　补偿资金未足额到位，要求先搬迁后付款;

　　安置房逾期交付，不按规定加倍发放临时过渡费;

　　补偿安置方案公示不足30日、不接纳群众异议、拒绝组织听证。

　　五、最简行动路线参考

　　完整固定所有证据，拒绝随意签字、不要主动腾空房屋;

　　补偿方案公示期提交书面异议，满足条件联合村民申请听证;

　　书面协商+行政投诉持续沟通;

　　协商无果，收到《征地补偿安置决定》务必在60日内复议/6个月内起诉;

　　全程理性依法维权，不采取堵路、冲突等过激方式。

　　柳州市农村宅基地征收流程详细步骤

　　第一阶段：征地报批前工作(省级征地批复下达之前)

　　步骤1：发布《征收土地预公告》

　　发布主体：区/县政府;在乡镇、村委会、村民小组公告栏公示，不少于10个工作日。

　　内容：拟征收范围、征收目的、即将开展入户调查;明确预公告发布后，抢建、抢栽、突击装修一律不予补偿。

　　农户操作：拍照录像留存公告原件;对入户测绘不要盲目签字。

　　步骤2：土地、房屋现状调查登记(入户测绘清点)

　　自然资源、征地机构、测绘单位入户核查：

　　宅基地权属、宗地面积(房屋+院坝空地)、房屋面积、结构、装修、院墙、地坪、果树、水井等附属物;

　　形成《土地房屋调查登记表》。

　　关键：对面积、结构认定有异议当场书面提出，拒绝草率签字;拒签的，征收方应当见证、公证并公示调查结果。

　　步骤3：社会稳定风险评估

　　走访村集体、村民，形成稳评报告，作为征地报批必备材料;高风险项目不得报批征地。

　　步骤4：拟定并公告《征地补偿安置方案》

　　方案包含：征地区片地价、宅基地与房屋补偿标准、安置方式(货币/产权调换/房票安置)、搬迁费、过渡费、奖励、失地农民养老保险。

　　在镇村范围内公告≥30日，写明异议渠道、听证申请方式。

　　维权黄金窗口期：公示期内书面提交补偿异议;本村超过半数集体经济组织成员书面申请听证，政府依法必须组织听证会。

　　步骤5：补偿登记、选定评估机构、分户评估

　　农户携带宅基地证、户口本等权属材料办理补偿登记;逾期不登记，以调查公示结果为准;

　　共同选定房地产评估机构，入户开展房屋价值评估，出具分户评估报告;

　　收到评估报告，对价格、面积、漏项不服，10日内书面申请复核评估;复核仍不服，可向柳州市评估专家委员会申请鉴定。

　　步骤6：一对一协商签订《征地补偿安置协议》

　　征收部门与农户协商签约;

　　重点审查：宅基地红线内院坝空地是否单独计算土地补偿、安置房交付时间、过渡费标准、付款节点;拒绝空白协议、口头承诺，坚持先补偿后搬迁。

　　少数无法达成协议的，政府报批时要书面如实说明情况。

　　步骤7：落实补偿资金、社保资金专户存储，组卷上报

　　资金未足额到位，不得上报征地;区政府整理全套前期材料，上报广西壮族自治区人民政府申请征地批复。

　　重要：没有自治区征地批复，项目不具备合法强制实施基础，属于未批先征程序违法。

　　第二阶段：取得征地批复・正式实施阶段

　　步骤8：发布《征收土地公告》

　　收到征地批准文件15个工作日内，区/县政府发布正式征收土地公告，公告期限≥30日;载明征地批复文号、范围、补偿方案、救济途径。

　　步骤9：足额兑付补偿、落实被征地农民养老保险

　　法定：征收土地公告发布起3个月内，足额支付土地补偿、房屋补偿、附着物补偿;落实失地养老保险。资金不到位，不得要求搬迁。

　　第三阶段：长期无法签约，行政决定与司法救济(未签约农户)

　　步骤10：作出《征地(房屋征收)补偿安置决定》

　　征地公告期满仍无法达成协议→区/县政府依法作出书面补偿安置决定，列明补偿金额、安置方案、搬迁期限。

　　法定救济期限(不可逾期)

　　收到决定书之日起：

　　60日内：向柳州市人民政府申请行政复议

　　6个月内：提起行政诉讼

　　广西征地行政案件实行跨区域集中管辖，以法院立案指引为准。

　　风险提示：既不复议、不起诉，期满政府可申请法院强制执行。

　　步骤11：申请法院司法强制执行

　　区政府向人民法院提交材料，由法院审查裁定;只有法院有权裁定强制搬迁;任何部门直接强拆房屋属于违法行政。

　　第四阶段：签约户搬迁拆除、产权注销

　　农户按协议腾空房屋，领取补偿款或接收安置房;

　　征收方拆除房屋;统一注销宅基地使用权证、房屋权属证书。

　　全流程法定时限汇总

　　征收土地预公告：≥10个工作日

　　征地补偿安置方案公告：≥30日

　　收到征地批复后发布征收土地公告：15个工作日内，公告≥30日

　　征收公告起3个月内需足额落实全部补偿资金

　　收到《补偿安置决定》：60日行政复议期限/6个月行政诉讼期限

　　柳州本地农户高频实务提醒

　　预公告≠征地批复，仅有预公告，政府没有强制签约、强制搬迁权力;

　　宅基地属于集体建设用地，依法适用区片地价×0.4及以上修正系数计算土地补偿;只赔房屋、不补偿院坝空地属于常见违法减损补偿;

　　法律底线：先补偿、后搬迁;禁止断水、断电、堵路、威胁逼迁;遭遇立即录像取证、拨打110、12336自然资源举报;

　　不要等到下达《补偿安置决定》再维权;补偿安置方案30日公示期是最优谈判窗口。