商品房买卖最新规定2025年
商品房买卖最新规定2025年
根据 2025 年最新政策，商品房买卖在预售管理、资金监管、限购政策、合同规范及购房者权益保护等方面均有重要调整。以下结合全国性政策与地方实践，从七个维度解析核心变化：
一、预售制度改革：门槛提高与现房销售鼓励
1、预售标准大幅提升
多地要求申请预售的商品房项目施工形象进度需达到主体结构封顶且外墙装修完毕、脚手架拆除。例如，咸宁市明确，信用等级为 A 级的房企可放宽至主体封顶，但普通房企必须完成外立面施工。这一调整旨在减少期房烂尾风险，保障购房者权益。
2、现房销售激励政策落地
对实行现房销售的项目，房企可获得信用加分 5 分，且销售资金不受监管额度限制，可自主支配。现房销售需满足竣工验收备案、配套设施齐全等 7 项条件，部分城市(如张掖)更要求新出让土地项目3、全面实行现房销售，将现房条件纳入土地出让合同。
4、开发节奏严格管控
分期开发项目每期建筑面积不得超过 5 万㎡，首批预售房源不得超过已封顶房源的 70%，且前期去化率需达 40% 以上方可启动下一批次预售。信用良好的 A 级房企可放宽至去化率 40%，体现 “分类监管” 原则。
二、预售资金监管：全流程闭环管理
1、资金缴存与使用规范
所有预售收入(含首付款、按揭贷款)必须进入唯一监管账户，监管额度内资金专项用于工程建设，超出部分可支付税费及管理费。项目整体竣备前不得解除监管，已交付楼栋资金需优先补足未交付部分的监管额度。
2、抵押与融资限制
除 “白名单” 项目外，预售房屋及对应土地在预售前不得抵押;已抵押的需注销登记后方可办理预售许可。“白名单” 项目融资资金需实行闭环管理，严禁挪用。
3、工抵房专项治理
以房抵工程款需提前报住建部门审批，且面积不得超过预售总面积的 10%。违规签订的以房抵款协议无效，房企将面临关闭网签、撤销预售许可等处罚。
三、限购政策优化：分区施策与需求释放
1、核心城市限购松绑
北京五环外、上海外环外、深圳非核心区(如盐田、大鹏)取消购房套数限制，单身人士购房资格放宽。深圳同步取消首套与二套房贷利率差异，降低购房者利息负担。
2、外围区域全面放开
三四线城市普遍取消限购，部分城市(如天津、苏州)通过房票安置、购房补贴等方式刺激需求。例如，广州创新 “专项借款 + 房票” 模式，消化存量房源的同时保障安置需求。
四、合同与交易规范：透明化与风险防控
1、新版合同范本启用
日照、咸宁等地自 2025 年起推行新版《商品房买卖合同》，明确补充条款不得排除购房者合法权益，签约前需签署《购房告知书》，书面告知房屋抵押、拆迁还建等关键信息。电子签章同步试点，合同需经电子签名后方可备案。
2、中介行为严格约束
中介机构及人员需实名备案，未经备案不得参与销售或发布房源信息。开发企业委托中介销售时，需在售楼处公示委托书及销售人员信息。禁止以减免物业费作为售房优惠，已交付房屋质量问题不得通过抵扣物业费补偿。
3、预告登记与权益保护
最高法新规明确，购房者办理预告登记后，可对抗开发商因债务纠纷导致的房屋查封执行。即使购房者已有其他住房，只要符合 “居住生活需要”(如改善型需求、进城务工人员购房)，仍可排除强制执行。
五、购房者权益保障：司法与行政双轨强化
1、执行异议之诉司法解释
最高法扩大商品房消费者保护范围，允许以房抵债的施工方排除抵押权人的执行申请，优先保障农民工工资权益。若房屋已被拍卖，购房者可要求返还拍卖款。
2、投诉与信用联动机制
住建部门将房企违法违规行为纳入信用评价体系，对资金挪用、虚假宣传等问题实施信用扣分，严重者限制其市场准入。购房者可通过 12345 热线或住建部门官网投诉，相关部门需在规定时限内反馈处理结果。
六、特殊交易场景规范：抵押、还建与融资
1、拆迁还建与定向团购管理
涉及拆迁还建或定向团购的项目，需在预售方案中标注房源，未标注的不得事后以 “还建房” 为由要求直接备案。违规操作将导致备案受阻，并追究房企责任。
2、存量土地盘活与专项债支持
全国已公示拟使用专项债收购存量闲置土地超 4600 宗，金额达 6200 亿元，重点用于城市更新和保障房建设。广东、陕西等地通过 “以购代建” 模式，既化解库存又优化住房供应结构。
七、实操建议：风险规避与政策利用
优先选择现房或高信用房企
现房销售可避免烂尾风险，信用 A 级房企在预售条件、资金使用上更具优势。通过住建部门官网查询房企信用等级及项目预售状态。
严格审查合同与资金流向
签约前仔细核对《购房告知书》内容，确认房屋无抵押、无查封。要求开发商提供预售资金监管账户信息，并通过银行或住建部门查询资金缴存情况。
及时办理预告登记与网签备案
签订合同后 30 日内完成网签备案，条件允许时同步申请预告登记，以锁定房屋权益。
关注地方差异化政策
例如，上海对连续缴费满 15 年的购房者提供医保报销比例优惠，北京对多孩家庭给予公积金贷款额度上浮。通过 “国家医保服务平台” 小程序或地方政务服务网查询细则。
商品房买卖税费怎么算?
一、新房交易税费计算
1. 契税(买方缴纳)
家庭唯一住房：
面积≤140㎡：税率 1%(全国统一);
面积>140㎡：税率 1.5%。
家庭第二套住房：
面积≤140㎡：税率 1%(新政统一降低，原部分城市为 2%);
面积>140㎡：税率 2%。
第三套及以上住房：税率 3%，无面积区分。
非住宅或公司购房：税率 3%，不享受优惠。
特殊优惠：
多孩家庭：部分城市(如盐城、岑溪)对二孩、三孩家庭给予契税全额补贴(最高 5 万元)盐城市住房和城乡建设局;
人才购房：叠加地方人才补贴政策(如盐城可与 “黄海明珠人才计划” 叠加)盐城市住房和城乡建设局。
2. 维修基金(买方缴纳)
2025 年 7 月 1 日后新规：按建筑面积计算，无电梯住宅 80 元 /㎡，有电梯住宅 120 元 /㎡(如亳州);
2025 年 7 月 1 日前签约：可选择按原标准(无电梯 1% 房款，有电梯 2% 房款)或新标准缴纳。
3. 印花税(买方缴纳)
个人购买住房暂免征收;
企业购房或非住宅交易：税率 0.05%。
4. 登记费(买方缴纳)
住宅：80 元 / 件;非住宅：550 元 / 件。
二、二手房交易税费计算
1. 契税(买方缴纳)
同新房标准，按家庭住房套数和面积分级征收。
2. 增值税及附加(卖方缴纳)
个人住房：
持有<2 年：全额征收增值税(税率 5%)及附加(城建税 7%+ 教育费附加 3%+ 地方教育附加 2%，合计 5.3%);
持有≥2 年：免征增值税(全国统一，取消普通 / 非普通住宅区分)。
非住宅(商铺、写字楼等)：
持有<2 年：按全额 9% 税率征收(2025 年 6 月起新政)，税负较原 5% 增加约 72%;
持有≥2 年：按差额 5% 征收(销售额 - 购置原价)。
3. 个人所得税(卖方缴纳)
满五唯一：免征;
非满五唯一：
能提供原值凭证：按差额 20% 征收(差额 = 成交价 - 原值 - 合理费用);
无法提供原值凭证：按全额 1%-3% 核定征收(地方差异，如北京、上海按 1%);
换购住房优惠：2024 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日，出售后 1 年内重新购房可申请退税(新购金额≥出售金额，全额退税;否则按比例退税)。
4. 印花税(买卖双方缴纳)
个人交易暂免;
企业或非住宅交易：税率 0.05%，双方各承担一半。
5. 土地增值税(卖方缴纳)
个人转让住房暂免征收;
企业或非住宅交易：按增值额四级超率累进税率(30%-60%)征收。
三、特殊交易场景税费
1. 继承与赠与
继承：
法定继承人：免征契税，仅需缴纳 0.05% 印花税;
非法定继承人(如遗嘱继承)：需缴纳 3%-5% 契税及印花税。
赠与：
近亲属赠与(配偶、父母等)：免征增值税及个人所得税，受赠方缴纳 3%-5% 契税及印花税;
非近亲属赠与：视同买卖，需缴纳增值税(满 2 年免征)、个人所得税(20%)及契税。
2. 拆迁安置与房票购房
拆迁安置住房：免征契税(需提供拆迁协议);
房票购房：部分城市(如广州)对房票金额内部分免征契税，超出部分按规定征收。
