2025年业主委员会成立条件及程序?

　　2025年业主委员会成立条件及程序?

　　业主委员会成立的条件及程序如下：

　　一、成立条件

　　物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，或者首套住宅交付使用满两年的，该物业所在地的区房地产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府组织业主成立业主大会筹备组，选举产生业主委员会。

　　二、成立程序

　　提出申请：物业管理小区符合交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%、交付的房屋套数达到总套数50%、自首位业主入住之起满2年且已入住户数比例达到20%等情况之一的，业主5人以上联名向该小区所在的乡镇人民政府书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》。

　　成立筹备组：乡镇人民政府收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居(村)民委员会代表等组成，人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中业主代表由街道办事处根据业主自荐或者推荐确定，并在小区内公示。

　　筹备组工作：筹备组确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，拟好《业主公约》《业主委员会章程》《业主管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会选举办法》《业主大会表决规则》，制定业委会委员候选人产生办法，确定业主委员会候选人名单，确定首次业主大会会议召开时间、地点、形式和内容等，并在业主大会15日前以书面形式在小区内公告，征求业主意见。

　　召开业主大会选举产生业主委员会：主持人宣布业主大会正式开始，介绍前期筹备工作情况，审议相关文件，说明推选业主委员会委员的方法、程序、要求及选票的填写，推选监票人、计票人、唱票人，进行选举，宣布选举结果，业委会委员退场推选主任、副主任、秘书长，业委会主任发言，领导讲话，主持人宣布大会结束。

　　备案：业主委员会产生后30日内，到所在地住建部门和乡镇人民政府办理备案手续，持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章，备案后，业委会在小区内张榜公布。

　　业主委员会的权利与义务?

　　根据《民法典》等相关法律法规，业主委员会的权利与义务如下：

　　一、权利

　　代表权：代表全体业主维护合法权益，有权代表业主与物业服务企业签订、变更或解除物业服务合同。

　　决策权：对小区公共事务如维修资金使用、物业服务合同变更等进行决策，但需遵循法定程序和业主大会的授权。

　　监督权：监督物业服务企业履行合同，包括服务质量、费用收支等方面;监督专项维修资金的筹集和使用情况;监督管理规约的实施。

　　选聘、解聘权：有权选聘、续聘或解聘物业服务企业，但需经过业主大会的决定。

　　提议权：有权提议召开业主大会临时会议，当小区出现重大事项或紧急情况时，及时召集业主商讨决策。

　　二、义务

　　执行业主大会决定：忠实执行业主大会的决议，将大会决策落到实处，并向业主大会报告工作，接受业主监督。

　　履行服务合同：履行与物业服务企业签订的服务合同，保障服务正常开展，协调处理物业服务企业与业主之间的关系。

　　了解业主意见：及时了解业主、物业使用人的意见和建议，协调处理相关问题，维护业主的合法权益。

　　公布重要信息：公布公共收益、维修资金使用等重要信息，保障业主的知情权，定期公布工作经费收支情况，接受业主的财务监督。

　　做好资料管理：建立工作档案，包括业主大会、业主委员会会议记录，业主及物业使用人清册，物业服务合同等，妥善保管资料。

　　业主委员会成立的好处和坏处?

　　一、业主委员会成立的核心好处

　　业主委员会的本质是“业主自治的执行机构”，核心价值在于解决“业主个体维权难、与物业/开发商沟通无渠道”的问题，具体好处包括：

　　1.代表业主发声，强化与物业/开发商的沟通能力

　　单个业主面对物业或开发商时，往往因“势单力薄”难以有效沟通(如物业推诿维修、开发商拖延解决房屋质量问题)。业委会作为全体业主的代表，具备更正式的沟通地位和议价能力，可集中反映业主诉求(如公共设施维修、物业费标准争议)，避免“业主单打独斗”的困境。

　　例如：小区电梯频繁故障，单个业主投诉可能被物业拖延;业委会可组织业主收集证据，正式向物业发函要求限期整改，甚至联动街道办、市场监管部门介入监督。

　　2.监督物业服务，保障业主权益不被侵害

　　若无业委会，物业的服务质量、费用收支(如公共收益使用)缺乏有效监督，可能出现“服务缩水却不减费”“侵占小区广告位/停车费收益”等问题。

　　业委会可依据《物业服务合同》，定期核查物业的服务记录(如保洁频次、安保值班表)、财务报表(如物业费收支、公共收益明细)，对未达标的服务要求整改，甚至在业主大会授权下解聘不合格物业(参考《民法典》第九百四十六条)。

　　3.主导小区公共事务决策，实现“业主自治”

　　小区的重大事项(如专项维修资金使用、公共区域改造、物业费调整)需业主共同决定，但分散的业主难以组织表决。业委会可依法召集业主大会，制定表决规则，推动决策落地(如使用维修资金维修屋顶漏水、规划小区充电桩安装)。

　　例如：老旧小区加装电梯，需多户业主协商一致，业委会可牵头组织调研、协调利益分歧、对接政府部门申请补贴，提高事项推进效率。

　　4.维护小区公共收益，补充业主共同资金

　　小区的公共区域(如电梯广告、地面停车位、商铺出租)产生的收益，依法归全体业主共有。若无业委会，这些收益可能被物业擅自占用;业委会可监督物业公示公共收益收支，甚至接管收益管理，将资金用于小区公共开支(如补种绿化、升级门禁)，间接减少业主额外负担。

　　二、业主委员会可能存在的坏处(多因运作不规范导致)

　　业主委员会的“坏处”并非其制度本身的问题，更多源于成员素质不足、监督机制缺失、运作不透明等现实问题，具体包括：

　　1.成员“不作为”或“乱作为”，损害业主利益

　　不作为：部分业委会成员因缺乏时间、责任心或专业能力(如不懂法律、财务)，导致业委会形同虚设——既不监督物业，也不回应业主诉求，甚至长期不召开业主大会，使业主自治流于形式。

　　乱作为：少数业委会成员可能利用职权谋私利，例如：与物业私下勾结，默许物业降低服务标准、侵占公共收益;擅自决定小区重大事项(如违规使用维修资金)，不经过业主大会表决;甚至以“维权”为名向物业/开发商索要好处。

　　2.引发业主内部矛盾，导致小区分裂

　　业委会的决策需平衡全体业主利益，但不同业主的诉求可能存在差异(如低楼层业主反对加装电梯、部分业主希望降低物业费但牺牲部分服务)。若业委会在决策前未充分征求意见、表决程序不透明，可能引发业主质疑(如“业委会替我们做决定”)，甚至形成“支持派”与“反对派”的对立，反而破坏小区和谐。

　　例如：业委会未公示物业费调整的依据，直接推动涨价，可能导致部分业主拒绝缴费，进而引发业主与业委会、业主与物业的多重矛盾。

　　3.运作成本增加，可能加重业主负担

　　业委会的正常运作需要一定成本(如办公场地租金、打印材料费用、聘请律师/会计师的咨询费，若成员无薪则成本较低，若有津贴则需业主共同承担)。若成本管理不当，或存在不必要的开支(如频繁聚餐、高额津贴)，可能被业主质疑“浪费钱”，甚至引发对业委会财务透明性的争议。

　　4.缺乏有效监督，权力难以约束

　　部分小区未建立对业委会的监督机制(如未成立“业主监督小组”、未定期公示财务)，导致业委会权力缺乏制衡。即使业委会存在违规行为，业主也可能因“维权成本高、取证难”(如难以证明业委会与物业勾结)，无法及时纠正其行为，最终损害全体业主利益。

　　业主委员会归哪个部门管?

　　业主委员会由多个部门共同管理和监督，具体如下：

　　街道办事处、乡镇人民政府：负责指导、协助业主大会的成立和业主委员会的选举工作，对业主大会、业主委员会的日常活动进行指导和监督，有权撤销其作出的违反法律法规和规章的决定。

　　房地产行政主管部门：一般为当地住房和城乡建设局等，负责监督业主委员会在物业管理活动中是否依法依规履行职责，处理涉及物业管理方面与业主委员会相关的投诉等事宜。

　　民政部门：负责对业主委员会的备案等工作进行管理，使其具备合法的组织身份。